本報綜合報道 一套市場估價約200萬元的房產，在第三方拍賣平臺以150萬元成交，買家并非普通房東，而是直接與銀行完成交易。近期，這樣的“撿漏”案例正在增多。農業銀行、建設銀行等多家銀行及地方農信系統，通過阿里資產、京東等線上平臺批量掛牌銀行“直供房”，部分房源價格較市場價低25%，單家銀行在售標的超2000套。
這一現象背后，是金融機構不良資產處置從“被動清收”向“主動管理”的深刻轉型，銀行、消費金融公司等機構正通過多元化路徑加速風險出清。
批量掛牌規模激增
銀行“直供房”并非新生事物，卻是近期市場關注度飆升的熱點。這些房源本質上是銀行不良貸款處置的產物，當企業或個人無力償還貸款時，銀行通過司法程序或協議方式收回抵押房產，完成債權剝離后以產權人身份直接出售。
從供應規模看，地方城商行與農信系統成為絕對主力。京東資產平臺數據顯示，截至11月10日，蘭州銀行2025年掛牌直售房產標的達1779個，較2024年的1130個大幅增長；吉林銀行掛牌房產超2000套，天津銀行接近1300套。農信系統的供給更為集中，2024年上半年以來，四川農信系統在主流平臺掛牌的房產標的超2.5萬個，遼寧農信系統累計掛牌1.1萬個，涵蓋住宅、商業及辦公用房等多種類型。
價格優勢是銀行“直供房”最顯著的吸引力。廣東云浮農商行上線的一處住房，起拍價低至8.02萬元；蘭州農商行9月底成交的蘭州市城關區125平方米抵債房產，成交價151萬元，而同小區同戶型中介掛牌價在180萬至220萬元之間；齊齊哈爾農商行部分住宅起拍價僅9.9萬元。為加速變現，銀行普遍采取低價策略，部分房源經多次流拍后還會進一步下調價格，部分標的最終成交價較市場價低兩成以上。
這類特殊房源的產生主要有兩種途徑：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”，某股份制銀行掛牌的云南省安寧市房產及土地，曾經歷司法拍賣流拍，銀行以1.3億元抵債金額取得產權后，以4200萬元起拍價折價處置；二是銀行通過司法程序主動取得，蘭州農商行在撫順新區育才壹品小區的200多套住宅，因開發商欠款2.94億元，經法院強制執行后過戶至銀行名下對外出售。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這一趨勢反映出銀行不良資產處置策略的轉變，從傳統的ToB批量處置模式，逐步轉向ToB與ToC并重，通過直接對接消費者提升處置效率。
對比法拍房優勢凸顯
在銀行“直售房產”興起的同時，傳統法拍房市場正面臨去化難題。數據顯示，2025年三季度法拍房清倉率僅為28.5%，即成交數量占掛牌總量的比例不足三成。過去法拍房因不受限購政策影響具備一定市場空間，但隨著各地限購放開，其價格優勢不再突出，去化難度進一步加大。
相較之下，銀行“直供房”在產權確定性和交易安全性上優勢顯著。多位銀行業人士表示，銀行“直供房”的產權已歸屬銀行，前期已完成債權債務剝離，有效規避了法拍房常見的民間借貸、長期租約等潛在隱患。某城商行特資部人士透露，銀行會對“直供房”進行三輪產權核查，隱性租約、二次抵押等問題都會提前剝離，相當于為購房者過濾了一遍風險。
價格機制的差異也讓銀行“直供房”更具吸引力。廣州某房產中介公司店長介紹，法拍房依賴競價模式，有時會出現越拍越貴的情況，而銀行“直供房”定價更為平穩，且折價力度明確，購房者可提前預判成本。
不過，潛在風險仍需警惕。李宇嘉提醒，盡管產權瑕疵問題已解決，但原債務人可能仍實際占用房產，如出租或家人居住等，甚至存在其他債務糾紛，清退環節仍存在不確定性。此外，購房者還需核實房屋性質、實地查看房屋現狀，明確交易稅費等細節，避免后期出現成本超支或入住障礙。
對于市場而言，銀行“直供房”的批量入市，既為購房者提供了新的選擇，也讓部分優質抵債資產重新進入流通領域，成為房地產市場供給的補充渠道。某不便具名的地產分析人士表示，這類房源的交易屬于正常住房消費現象，購房者需做足功課才能真正實現“撿漏”。
金融機構加速風險出清
銀行“直供房”的激增，本質上是金融機構應對不良資產壓力的主動選擇。2025年中報顯示，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20個基點；個人經營貸不良率同樣呈上升趨勢，部分銀行增幅超30個基點。雖然按揭不良率絕對水平仍處可控區間，但不良資產處置的緊迫性顯著提升。
而傳統處置模式已難以適應市場變化。某城商行貸后管理人員透露，以往不良房產處置周期長達2—3年，而直售模式可將處置周期壓縮至半年內，部分房源變現速度更快。在法拍房去化受阻的背景下，銀行轉向直接對接C端消費者，既能提升處置效率，也能提高債權回收率。
這種轉型并非銀行業獨有，消費金融公司、汽車金融公司等非銀機構也在加大不良資產出清力度。銀登中心官網顯示，今年以來，中銀消費金融、中信消費金融、螞蟻消費金融等持牌機構密集轉讓不良資產包，其中中銀消費金融已推出82期轉讓項目，接近去年全年總量。這些轉讓資產普遍呈現“定價偏低、逾期時間短”的特點，旨在通過適度折價實現快速出清。
汽車金融領域則形成了“內部處理+外部協作”的處置模式。部分汽車金融公司開始在銀登網轉讓不良資產，同時依托廠家回購協議等外部資源提升處置效率。業內人士解釋，汽車金融不良資產手續繁雜、交易成本高，通過廠家回購等方式可簡化流程，提高處置效率。
上海市建緯律師事務所鄒翊表示，銀行直接售房、消費金融公司批量轉讓不良資產包，都是對債權實現規則的合規運用，集中處置有助于快速釋放風險、盤活信貸資源，但需注意流程的合法性與透明度。
從銀行“直供房”的批量入市到各類金融機構的不良資產轉讓提速，一場覆蓋銀行、消費金融、汽車金融等領域的風險出清行動正在持續推進。這一現象既是房地產市場調整期的必然反應，也是金融機構處置能力從“被動清收”向“主動管理”升級的體現。
對于金融機構而言，差異化的處置路徑不僅能降低不良率、回籠資金，更能優化資產負債結構；對于購房者和市場而言，價格優惠、產權清晰的房源為消費提供了新選擇，也讓沉淀資產重新煥發活力。
未來，隨著不良資產處置市場化、多元化程度不斷提升，銀行“直供房”或將成為房產市場的常態化供給渠道，而金融機構在風險防控與資產盤活之間的平衡藝術，也將成為行業高質量發展的關鍵。
來源：城市金融報
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