近日，河南某地印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》，其中最受關(guān)注的一條是，“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”。加之近期盛傳“我國正考慮對全國住房銷售方式進(jìn)行重大改革”，引發(fā)期房時(shí)代即將過去、現(xiàn)房時(shí)代即將到來的猜測。

提到預(yù)售制、期房，許多人就頭大甚至避而遠(yuǎn)之，主要是因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)行業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，問題樓盤頻出，致使購房者信心走低。但客觀而言，預(yù)售制與現(xiàn)售制各有優(yōu)缺點(diǎn)。在我國住房建設(shè)總量不足、需求快速增長階段，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的預(yù)售制能有效緩解房企資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。而當(dāng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，預(yù)售制弊端逐漸凸顯，“所見即所得”的現(xiàn)售制則更能滿足人們對防風(fēng)險(xiǎn)、提品質(zhì)的需求。

正是在樓市進(jìn)入下行周期、諸多項(xiàng)目爛尾造成不良影響的背景下，黨的二十屆三中全會(huì)《決定》明確提出改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年末以來，全國已有超30個(gè)省（市）出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。對比此次的“一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，以及“期房時(shí)代即將過去”的猜測或者說是期待，需要進(jìn)一步思考的是，中央反復(fù)提及的預(yù)售制改革，是指全面取消預(yù)售制，還是優(yōu)化預(yù)售制？如今已有地方擬全面取消預(yù)售制，會(huì)有多少城市跟進(jìn)？

可以確定的是，推進(jìn)現(xiàn)房銷售是中長期趨勢，但短期內(nèi)在全國實(shí)行并不現(xiàn)實(shí)，相關(guān)探索還是要因地制宜、小步走穩(wěn)。關(guān)于房地產(chǎn)市場區(qū)域差距，一些地方現(xiàn)房庫存較高，首要任務(wù)是解決去化問題；樓市火爆的地方全面推行現(xiàn)房銷售之前，也要考慮現(xiàn)售模式下，開工到銷售的周期從6個(gè)月到1年延長至2—3年，帶來的供給減少等問題。有條件的地方探索推行現(xiàn)房銷售，也要精準(zhǔn)把控節(jié)奏和力度，注意防范新的風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。比如，許多房企已經(jīng)處于資金鏈緊繃狀態(tài)，項(xiàng)目若直接改為現(xiàn)售，回款速度會(huì)進(jìn)一步變慢，反而會(huì)加劇爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

另外，與預(yù)售制適配的政策制度、房企管理方式一時(shí)之間也很難扭轉(zhuǎn)，需要逐步改善。5月7日，金融監(jiān)管總局局長李云澤透露，“將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”，這一說法之所以引發(fā)關(guān)注，很大程度上就是因?yàn)椋瑯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀槿谫Y制度重點(diǎn)支持領(lǐng)域，現(xiàn)售制下的房企資金難題有望得到解決。若要大面積推廣現(xiàn)房銷售，除了融資，還需要在土地出讓、規(guī)劃報(bào)建、交付等方面建立與之相適應(yīng)的制度，打通現(xiàn)售制的卡點(diǎn)堵點(diǎn)，更好滿足各方期待。

（來源：南方日報(bào)）