3月18日，備受市場關注的北京市海淀區樹村地塊迎來出讓，吸引十余家房企參與競拍，最終中海以75.02億元競得該宗地，溢價率27.93%，樓面價約10.23萬元/平方米，刷新北京單價“地王”。

今年上半年，海淀區還將迎來多宗熱門地塊出讓，進一步加劇區域內新盤競爭程度，對開發商產品打造和操盤能力形成考驗。

北京土拍價格突破10萬元/平方米

本次出讓的地塊為北京市海淀區樹村資金平衡用地統籌項目HD00-0705-0035-1地塊。

該地塊位于北京海淀區上地街道，為R2二類居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑規模73299.74萬平方米。容積率1.6，控制高度18米。

地塊東側0035-2地塊為不出讓防護帶，與0035-1地塊統一核算容積率、綠地率，不納入出讓范圍，后續擬移交上地街道進行管理維護，另含北側1條不小于15米的東西向街坊路。若去掉防護帶和街坊路，0035-1地塊整體容積率超過1.84。

項目規劃設計上提到，后續建設要求遵循城市設計的理念，建筑外立面材質需使用石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。

該地塊未設上限價和銷售指導價，自預申請以來就受到廣泛關注。前期吸引中建壹品、越秀、首開、建發、華潤+招商、海開、中海、金茂、保利以及綠城等十余家房企報名競拍。

當天競拍時，中建壹品率先舉牌，隨后首開、保利、金茂、海開等相繼跟進。最終，中海以75.02億元競得該宗地，樓面價約10.23萬元/平方米，溢價率27.93%。

據了解，地塊位于北五環外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里。北側緊鄰華聯商場，生活配套完善。東側是北京體育大學，南側距離圓明園遺址公園直線距離僅1.2公里，再往南是清華大學和北京大學。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該地塊最強優勢是所處上地板塊兼具產業優勢和學區優勢：一方面，騰訊、網易、百度、新浪等互聯網大廠聚集后廠村區域，吸引了大量高科技人才，對應較高購買能力。另一方面，教育資源上對應上地學區，區域內分布有上地實驗小學、清華附中上地學校、二十中學以及在建的101中12年一貫制學校等優質教育資源。

區域內改善盤扎堆

據了解，該地塊所在區域目前改善盤集中。地塊西北兩公里即海淀功德寺“雙子星”地塊，往東兩公里則是朱房村“雙子星”地塊。

去年11月5日，海淀功德寺“雙子星”迎來出讓，兩宗地塊合計建面超16萬平方米，起拍總價100.5億元。其中，001地塊吸引越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城共6家房企報名，最終，綠城以51.75億元搖中該宗地塊，溢價率15%，樓面價約7.11萬元/平方米；002地塊吸引越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城、中鐵置業共7家房企報名，最終越秀以63.825億元搖中該宗地，樓面價約7.16萬元/平方米。兩宗地塊銷售指導價均為10.5萬元/平方米。

今年1月2日，朱房村棚改二期HD-0803-0029和0030地塊出讓，兩宗地塊總起拍價150.3億元，東西相鄰，無上限價和銷售指導價。最終經過激烈競爭，0030地塊經過244輪舉牌后最終以90.404億元由建發摘得，溢價率25.04%，成交樓面價95047元/平方米，成為當時北京單價“地王”。當天，0029地塊經過161輪舉牌后由華潤+中鐵置業+招商聯合體競得，成交價91.52億元，溢價率17.33%，成交樓面價89234元/平方米。

目前，功德寺001地塊定名為和樾玉鳴，002地塊項目定名為和樾望云，目前和樾玉鳴已取證，預計月底開盤，和樾望云預計將在二季度開盤；朱房村“雙子星”項目開盤時間待定，預計銷售單價或超過12萬元/平方米。

此外，區域內目前還有位于永豐站南北兩側的海開·頤海澐頌以及保利建工·嘉華天珺在售。其中，頤海澐頌于3月16日開盤，根據其官微發布消息，開盤30分鐘即實現銷售606套，銷售額破72.5億元。

地塊西邊有次新項目海開圓明天頌，于2021年11月開盤，總共238套房源，主力戶型為230～290平方米五居和180～200平方米四居，目前也已售罄，成交價11.5萬元/平方米。貝殼平臺顯示，該小區近期有房源掛牌價超過20萬元/平方米。

“隨著樹村地塊落槌，海淀正式邁入‘改善七盤’時代。”據張凱介紹，目前土地市場的熱度正快速傳導至供給側。

根據北京2025年商品住宅用地推介會信息，海淀今年除樹村地塊以外，還有寶山棚改地塊、半壁店城中村改造項目地塊、四季青西郊機場周邊及沿線城中村改造項目地塊待入市，且都集中在上半年。

他指出，大量新盤涌入將會使得海淀新房市場競爭程度加劇，開發企業唯有從園林設計、會所打造、精裝品質、“零公攤”、風雨連廊等各個細節方面入手，全方位提升產品競爭力，才能在市場中站穩腳跟。

來源： 中國經營報