在相關部門的倡導下，2024 年下半年，全國主要城市大力推動 “好房子” 試點，成都等部分城市率先全面推廣，北京、上海、深圳、杭州等城市也陸續有 “好房子” 地塊成交。

相比傳統住宅，“好房子” 優勢明顯。一是建筑標準提升，主體結構更安全、綠色、節能，全包建筑結構更穩固，防火、抗震性能增強；二是規劃設計標準放寬，公共空間配套更豐富，居住環境更舒適、智能；三是得房率較高，性價比突出。目前獲批項目的得房率普遍超 100%，部分高達 150%。得房率是住宅套內使用面積與建筑面積之比，“好房子” 因贈送面積大，套內使用面積大于建筑面積，所以得房率更高。

推動 “好房子” 建設，旨在穩住房價，進而穩定土地市場。自 2021 年下半年起，一系列宏觀政策促使房地產剝離投資屬性，轉向買方市場，購房者選擇增多，對居住條件要求提高。以往房價快速上漲時，購房者對 “好房子” 需求沒這么強烈，開發商更關注短期收益，如 “高周轉”，而非 “產品力”。并且，按原城市規劃管理技術標準，開發商建設 “好房子” 成本較高。比如陽臺，舊規下，陽臺面積不超套內面積 10% 不計容或按 1/2 計容，超 10% 則按兩倍計容，雖計容面積可售，但大幅增加土地成本。新規下，成都等城市生態陽臺不計容面積比例最高達 40%，不計容面積無土地成本，僅增加建安成本，且因贈送面積大，在當下房地產市場更容易銷售。

“好房子” 顯著提升居民居住體驗、獲得感和幸福感，也給房地產、建筑、城市建設等領域帶來巨大變革。2024 年下半年以來，“老破小” 價格下降，高層住宅滯銷，“好房子” 試點項目卻被搶購。

但 “好房子” 也帶來一些問題。同一區域出現 “好房子” 項目，會沖擊存量新房，導致其去化困難。目前主要城市上市銷售的 “好房子” 項目數量不多，卻已影響周邊存量新房，北京、成都等地都出現 “好房子” 暢銷，存量新房滯銷的情況。存量新房需大幅降價去化，可能使開發商虧損，限制其進一步投資拿地。

隨著 “好房子” 大量入市，周邊二手房尤其是 “老破小” 價格也會受壓。在高房價時代買房的居民，若房產價值跌破房貸余額，再加上個人就業和收入變化等因素，可能出現房貸斷供風險。

當前房地產市場交易仍以存量新房和二手房為主，地方部門需充分考慮 “好房子” 潛在沖擊。很多地方政府已意識到這一問題，通過控制 “好房子” 入市節奏，避免影響存量房貸，審批項目時十分謹慎。放緩 “好房子” 入市節奏，能讓存量新房和二手房有足夠時間消化其帶來的沖擊。

每個城市情況不同，“好房子” 項目要因地制宜推進。成都等城市能全面推廣 “好房子”，是因為早已推動第四代住宅建設，雖與 “好房子” 概念不同，但在傳統住宅向 “好房子” 過渡中起到緩沖作用。多數城市與成都情況有別，在推動 “好房子” 作為增量供給時，要全面考慮存量新房和二手房市場的承受能力。

來源：經濟觀察報