美國房產(chǎn)庫存量仍遠(yuǎn)低于6個(gè)月平衡點(diǎn)，平均房價(jià)繼續(xù)屢創(chuàng)新高。

根據(jù)近期發(fā)布的最新標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)，8月美國平均房價(jià)同比增長4.2%，再創(chuàng)歷史新高。其中房價(jià)同比增幅最高的3個(gè)城市是紐約、拉斯維加斯和芝加哥，同時(shí)該指數(shù)覆蓋的所有20個(gè)城市的房價(jià)都在上漲。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武表示，美國各大權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)美國住房的短缺都給出了估算，其中房利美和房地美的估算都在400萬套左右。美國房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，是房價(jià)持續(xù)上漲的根本原因。

同時(shí)，陳躍武解釋道，隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期，房貸利率已經(jīng)進(jìn)入下降通道。這對(duì)美國房產(chǎn)市場(chǎng)是重大利好。

此前，美國當(dāng)選總統(tǒng)特朗普曾在2024年美國總統(tǒng)選舉中多次提出了他將敦促美聯(lián)儲(chǔ)大幅下調(diào)利率，并希望通過促進(jìn)新房建設(shè)來解決美國的住房負(fù)擔(dān)問題。

不過，有分析指出，其在關(guān)稅以及將大批遣返非法移民等設(shè)想，也可能加重美國通脹和房屋建設(shè)難題。特朗普當(dāng)選，究竟將如何影響美國樓市？

2025年美國房價(jià)上漲恐加速

標(biāo)普凱斯—席勒指數(shù)顯示，8月紐約房價(jià)同比增幅最高，為8.1%，其后為拉斯維加斯（ 7.3%）和芝加哥 7.2%。

其余主要城市為底特律6.0%、洛杉磯5.9%、圣地亞哥5.7%、波士頓5.5%、西雅圖5.2%、邁阿密5.1%、亞特蘭大3.7%、鳳凰城2.1%、舊金山2.8%、坦帕 1.7%、達(dá)拉斯1.6%和丹佛0.7%。

陳躍武解釋，最近1年里，美國東北部房價(jià)增長最快，主要原因是在過去幾年里，東北部房價(jià)增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他地區(qū)，現(xiàn)在在補(bǔ)漲。

“而反過來，美國南部的達(dá)拉斯、坦帕、鳳凰城等城市目前房價(jià)增長較慢，主要原因是在過去幾年里，這些城市房價(jià)增長幅度遙遙領(lǐng)先于其他地區(qū)，現(xiàn)在暫時(shí)放慢步伐喘息一下。”他表示。

同時(shí)，“目前美國的房產(chǎn)庫存量是3至4個(gè)月的銷售量，遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。”他解釋道，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾則在3月初的國會(huì)質(zhì)詢中承認(rèn)美國住宅房產(chǎn)供給嚴(yán)重不足。

他提醒道，目前需要注意的是，房價(jià)上漲恐將再次加速。

“美聯(lián)儲(chǔ)在今年9月大幅降息0.5個(gè)百分點(diǎn)，正式開啟降息周期。11月7日美聯(lián)儲(chǔ)再次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)。最近的數(shù)據(jù)顯示美國的通貨膨脹率已經(jīng)降到2.4%，基本達(dá)到美聯(lián)儲(chǔ)的目標(biāo)。勞工市場(chǎng)也在迅速降溫。”陳躍武表示，目前市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)在2025年繼續(xù)降息約1個(gè)百分點(diǎn)，最終利率降到3.75%至4%。

“隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期，房貸利率已經(jīng)進(jìn)入下降通道。在9月中旬美國房貸利率從7%大幅下降至6.1%左右。目前有所反彈，回到6.79%，但下降的趨勢(shì)是不變的。”他表示，“我們預(yù)測(cè)在2025年美國房貸利率將降到5%至6%的區(qū)間。這對(duì)美國房產(chǎn)市場(chǎng)是重大利好。隨著房貸利率持續(xù)下降。對(duì)房產(chǎn)的需求將大幅釋放，我們并預(yù)測(cè)房價(jià)上漲將再次加速，增長幅度在未來將重新回到10%以上。”

特朗普能否說服美聯(lián)儲(chǔ)加速降息

特朗普曾表示在當(dāng)選后要敦促美聯(lián)儲(chǔ)加速降息。

此前，同特朗普相識(shí)并支持特朗普競(jìng)選的美國房地產(chǎn)大亨、卡東資本公司（Cardone Capital）首席執(zhí)行官格卡東（Grant Cardone）表示，他相信特朗普重返白宮將導(dǎo)致美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息。

他表示，美國存在一個(gè)巨大的房地產(chǎn)問題，他（特朗普）知道這一點(diǎn)，唯一緩解這一問題的辦法就是向美聯(lián)儲(chǔ)施加巨大壓力，迫使其降息，而“我相信他會(huì)做到這一點(diǎn)，我相信我們會(huì)在未來12個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)降息，而且是歷史性降息”。

卡東認(rèn)為，目前，接近7%的美國房貸利率必須降至4%或更低。

鮑威爾多次表態(tài)稱，美聯(lián)儲(chǔ)要保持相對(duì)于行政部門的獨(dú)立性。在特朗普勝選后，鮑威爾會(huì)上表示，如果特朗普要求他辭職，他將回絕，因?yàn)槊绹刹辉试S總統(tǒng)罷免美聯(lián)儲(chǔ)主席。

上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院教授、美聯(lián)儲(chǔ)前高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡捷表示，美國已進(jìn)入美元利率下行周期。

同時(shí)，盡管鮑威爾不會(huì)連任，且美國總統(tǒng)有權(quán)在美聯(lián)儲(chǔ)主席任期結(jié)束時(shí)提名新候選人，但胡捷表示：“鮑威爾的任期到2026年才屆滿，因此，美國新總統(tǒng)上任后不會(huì)立即影響美聯(lián)儲(chǔ)的領(lǐng)導(dǎo)層”。

曾在亞特蘭大的美國聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行工作多年的胡捷說，“除美聯(lián)儲(chǔ)主席之外，美聯(lián)儲(chǔ)的七位理事每兩年更替一人，每次更替均需總統(tǒng)提名、參議院批準(zhǔn)。此外，12個(gè)地方聯(lián)儲(chǔ)銀行的運(yùn)作完全獨(dú)立于總統(tǒng)的管轄范圍之外，行政當(dāng)局對(duì)金融政策的直接干預(yù)能力相當(dāng)有限。”

特朗普的設(shè)想“左右互搏”

不過，需要注意的是，一方面特朗普多次表態(tài)希望讓美聯(lián)儲(chǔ)加速降息，一方面特朗普的大幅減稅并大幅提高關(guān)稅的設(shè)想，有可能刺激通脹。

“除非美國出現(xiàn)通脹、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長或失業(yè)率等數(shù)據(jù)顯著意外波動(dòng)，美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)會(huì)按照既定節(jié)奏穩(wěn)步下調(diào)利率。即若沒有數(shù)據(jù)上的異常，美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)每次會(huì)議下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，逐步降低利率。”胡捷解釋道，“如果出現(xiàn)意外，例如通脹反彈，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)暫時(shí)觀望；若失業(yè)率急劇上升，則可能加快降息步伐。”

陳躍武解釋道，目前市場(chǎng)上的看法是，伴隨特朗普勝選，華爾街投資者開始押注通脹上升和降息減少。

他表示，從今年年初開始，由于美國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)放緩，投資者預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將持續(xù)降息，美國30年期抵押貸款利率從今年春季的超過7%穩(wěn)步下降到9月份的6.1%。但由于上述原因已出現(xiàn)反復(fù)，在過去一個(gè)月內(nèi)大幅反彈至6.79%。“我個(gè)人認(rèn)為這是暫時(shí)的，房貸利率下降的大趨勢(shì)并沒有變化，只是下降速度可能比原來預(yù)想的慢一些。”他說。

同時(shí)，特朗普的其他一些設(shè)想恐怕也將干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)。譬如，特朗普誓言將大批遣返非法移民。

陳躍武表示，有媒體計(jì)算稱，由于建筑業(yè)勞動(dòng)力有約三分之一來自非法移民，這可能造成大量勞動(dòng)力流失導(dǎo)致建筑業(yè)勞動(dòng)力短缺。隨著工人減少，工資可能會(huì)上漲，這很可能會(huì)通過房價(jià)上漲轉(zhuǎn)嫁給購房者。

同時(shí)，特朗普誓言將大幅提高關(guān)稅，這可能會(huì)推高住房成本。他表示：“有專家表示，對(duì)木材等建筑原材料征收10%至20%的關(guān)稅可能會(huì)推高住房成本以及房屋裝修材料的成本，而任何提高產(chǎn)品成本的關(guān)稅都將直接影響到消費(fèi)者。”

陳躍武表示，目前的一種看法是，從短期來看，特朗普重返白宮后，情況基本上不會(huì)發(fā)生太大變化。由于供應(yīng)仍然緊張，房價(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲，而抵押貸款利率的波動(dòng)預(yù)計(jì)將使買家和賣家都保持謹(jǐn)慎。

“從長遠(yuǎn)來看，情況可能會(huì)變得更好，也可能會(huì)變得更糟——這取決于特朗普入主白宮后決定優(yōu)先考慮什么。”他表示。

（來源：第一財(cái)經(jīng)）