廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發布”發文表示，多家銀行及按揭中介確認，自11月7日起廣州地區主要商業銀行或統一調整房貸利率，各家銀行商業房貸利率最低不得低于3%。

10月21日LPR年內第三次下降，廣州地區多家商業銀行在調整房貸利率之后，最低房貸利率低至2.6%，出現商貸與公積金貸款利率“倒掛”情況，隨后各家銀行執行商業房貸利率不得低于公積金貸款利率的規定，此前執行2.6%的銀行統一調整至2.85%。

房貸利率觸底回升

據“廣東發布”，一位中國銀行廣州地區的工作人員表示，他們還未接到通知，但肯定會漲，“預計漲到3.0%”。該工作人員還稱，11月5日房貸利率最低為2.9%，11月6日已登記名字走流水的客戶仍能按照2.9%利率執行，但11月7日起就要按照3%利率執行。

事實上，今年以來廣東新發放個人住房貸款利率已持續下降，相較年初下降超過70個基點，降至歷史低位，并且低于全國平均水平。10月21日，貸款市場報價利率（LPR）迎來年內第三次下降，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。兩個品種均較上月下降25個基點。

廣州地區房貸利率隨之下調，首套房貸利率普遍下降至2.85%-2.9%，接近廣州首套房貸公積金貸款利率。這引發了首套房貸利率與公積金貸款利率倒掛的討論。10月24日，有業內人士稱，依據相關通知，廣州首套房貸利率不得低于公積金貸款利率。

銀行經營成本是合理定價考量

業內人士分析認為，除受政策利率引導外，經營成本是銀行合理確定房貸利率的重要考量。此次利率下調后，許多銀行表示，綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本后，當前五年以上期限新發放房貸利率的保本點基本在3.2%左右。

近期出現極少數房貸利率低于3%的情況，主要是極個別銀行非理性競爭，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對消費者產生誤導。在綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等多項成本的基礎上，對大部分銀行來說，3.2%是保本點。

中國人民銀行發布的數據顯示，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個百分點，創有統計以來新低。

公積金貸款利率或將調整

伴隨著商業性個人住房貸款利率下調，公積金貸款利率也面臨調整壓力。有專家認為，公積金貸款利率確有進一步下調空間。不過，由于商業性個人住房貸款和公積金貸款的利率形成機制從根本上有所不同，二者不能簡單類比。

仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟認為，短期來看，起碼要保證住房公積金貸款低利率優勢，確保公積金貸款成本低廉、調整節奏靈活。

專家建議，各地可探索“因城施策、動態調整”模式。具體來看，要在央地之間、地方各相關部門之間，形成溝通機制共同研判。根據當地市場實際情況和繳存人的實際金融需求，動態制定相關政策，避免全國“一刀切”的做法。

其他城市或跟進調整

除廣州已明確發文確認銀行新增房貸利率不得低于3%之外，也有其他城市出現類似上調利率的消息。據媒體報道，11月5日晚至今，已有不少置業顧問及經紀人稱，長沙、武漢、南京等地房貸商貸利率或將不低于3.0%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，廣州是當前樓市回穩態勢下首個上調房貸利率下限的城市，做法有一定的風向標意義。此次新增房貸利率上調源于公積金貸款利率和房貸利率產生倒掛，應理解為房貸利率基本“見底”，不能理解為政策收緊，由于涉及到房貸利率反向操作，政策解讀和預期引導需進一步加強。

（來源： 金融界）