今年以來，全國新房市場整體延續調整態勢，二手房市場在“以價換量”帶動下，成交保持一定規模，但房地產整體下行壓力仍較大。
4月30日，中共中央政治局會議為樓市明確政策方向后，多地放松或取消限購政策。5月17日，監管部門出臺“一攬子”政策，隨后，全國多城跟進落實相關政策，帶動購房情緒提升。6月7日，國務院常務會議明確未來政策方向為去庫存、穩市場，釋放了更加積極有力的信號，助力市場預期進一步修復。
在多項政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好轉，但新房市場整體尚未明顯改善，政策見效仍需時間。
展望下半年，專家認為，一線城市在政策優化帶動下，新房成交規模有望溫和修復；二線、三四線城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄。
上半年百城新房和二手房價格累計“一漲一跌”
7月1日，中指研究院發布的《百城價格指數報告》顯示，2024年上半年，業主“以價換量”帶動百城二手房價格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴大0.87個百分點。受改善型樓盤入市影響，百城新房價格累計結構性上漲1.24%，漲幅較2023年下半年擴大0.99個百分點。
6月，百城新建住宅平均價格為16421元/平方米，環比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.10個百分點；同比上漲1.50%。百城二手住宅平均價格為14762元/平方米，環比下跌0.73%，跌幅較5月擴大0.03個百分點，已連續26個月環比下跌；同比跌幅為6.25%。
從房價漲跌城市數量看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，6月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量為35個，百城二手住宅價格環比下跌城市數量為100個。值得一提的是，二手房價格下跌城市已連續13個月超90城。
2021年1月至2024年6月百城新建及二手住宅價格環比下跌城市數量
不過，值得一提的是，在5月17日樓市“一攬子”政策落地后，市場情緒有所回升，同時由于去年同期高基數效應減弱，6月重點100城新建商品住宅成交面積環比增長，同比降幅延續收窄態勢，同比下降約20%，環比增長約10%。
二手房方面，“以價換量”帶動二手房銷售表現持續好于新房。高基數下，前五月重點城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以來，二手房周均成交套數較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%。
此外，二手房占比繼續提升。據中指研究院數據，2023年，25個代表城市新房+二手房累計總成交套數同比增長15.7%，其中二手房成交占比升至55.6%。2024年1-5月，25個代表城市新房+二手房累計總成交套數同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升至64.5%。
2022年以來25個代表城市二手住宅月度成交套數走勢
穩市場政策仍有空間 下半年有望逐漸筑底企穩
今年上半年，全國房地產政策繼續保持寬松基調。4月30日，政治局會議定調樓市政策方向，提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”；5月17日，監管部門出臺“一攬子”政策，包括降低首付比例及房貸利率、設立3000億元保障性住房再貸款等。6月7日，國常會表示要“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”。此外，“好房子”多次被提及，其建設和供給已成為未來行業發展共識。
地方層面，5.17政策落地后，上海、廣州、深圳大幅度調整購房政策，加快住房需求釋放；6月底，北京跟進發布政策，首套房最低首付比例降至20%，房貸利率下限降至3.5%，二套房最低首付比例降至35%(五環內)、30%(五環外)，房貸利率下限大幅降至3.9%(五環內)、3.7%(五環外)，同時給予多孩家庭更多政策支持、開展住房“以舊換新”等。
“整體來看，6.7國常會明確未來政策方向為‘去庫存’、‘穩市場’，新一輪支持政策或逐漸開啟。” 中指研究院分析師孟新增表示。
展望未來，孟新增分析認為下半年，一線城市在政策優化帶動下，新房成交規模有望溫和修復；二線、三四線城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄。
“短期來看，一線城市政策仍具備較大優化空間，隨著下半年政策端持續發力，一線城市市場情緒有望繼續好轉，從而帶動新房成交規模溫和修復。”孟新增表示，“二線、三四線城市政策優化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度預計將保持在低位，但隨著下半年高基數效應的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場有望逐漸筑底企穩。”
“當前房地產市場信心仍然較低，供需關系亟待改善，始終離不開政策的支持。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，“下半年市場環境繼續保持寬松為主，供需兩端持續發力，‘去庫存’工作將加快推進，政策調控或主要將聚焦到支持收購存量房用作保障房方面。”
（來源：中國網財經）
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