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  • 30年期房貸利率跌破7% 美國樓市何時走出“冰封”?

    2024-06-21 10:29:40

    隨著近期美債收益率迅速回落,美國房貸利率也在走低。

    當地時間6月19日,美國抵押貸款銀行協會(MBA)發(fā)布的數據顯示,30年期固定抵押貸款的合同利率下降8個基點至6.94%,自今年3月以來首次降至7%以下。五年期可調整利率抵押貸款的利率下跌18個基點至6.27%,為2月以來的最低水平。

    隨著房貸利率走低,購房融資申請也環(huán)比上升,抵押貸款申請指數上升1.6%至3月以來最高水平。購房融資成本的下降可能會在一定程度上抵消房屋售價上漲的影響,并提振買房需求。

    不過,和三年前3%左右的房貸利率相比,如今7%左右的房貸利率和居高不下的房價仍是“不能承受之重”,美國樓市依舊陰霾籠罩。接下來房貸利率能進一步走低嗎?量跌價漲的美國樓市何時能夠走出“冰封”?

    美國樓市量跌價漲

    在價格處于歷史高位附近、房貸成本偏高之際,美國房地產市場仍在苦苦掙扎,量跌價漲讓剛需頭疼不已,供應緊缺的美國樓市陷入畸形。

    美國全國房地產經紀人協會(NAR)數據顯示,美國4月成屋銷售總數年化414萬戶,連續(xù)二個月下降,預期為423萬戶。美國4月成屋銷售環(huán)比下跌1.9%,預期為上漲0.8%。對比來看,2021年初,成屋銷售總數年化比當前高出200多萬戶,當時的按揭貸款利率約為3%,而現在約為7%。

    渣打中國財富管理部首席投資策略師王昕杰分析稱,貸款利率是影響樓市增量最直接的因素,隨著2021年底美聯儲加息預期升溫,房屋貸款利率也從3%左右升至7%附近。同時,伴隨著房價在2021年年終達到高位,不斷上升的貸款利率也抑制了民眾的需求,對樓市產生了較大的影響。2022年后美國的新屋開工量一直處于下降趨勢,但房屋的價格在租金不斷提高的背景下不斷上升,疊加仍然很高的貸款利率,給美國樓市帶來不小挑戰(zhàn)。

    盡管高利率構成了壓力,但供應緊缺仍推升了房價。4月成屋售價的中位數較上年同期上漲5.7%至40.76萬美元,這是1999年有數據以來最高的4月房價。

    居外IQI集團聯合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)分析稱,在二手房供應短缺之際,美國房價仍在繼續(xù)上漲,高利率至今無法撼動房價。一方面,置換成本高企讓很多有房者惜售,大部分有房者的房貸利率遠低于現在的利率,而且還款期可以長達30年,并不急于在高利率下置換。另一方面,在高利率和高房價雙重壓力下,很多購房者處于觀望狀態(tài),選擇了租房,等待按揭利率降到可承受范圍內。

    在安薩里看來,目前美國經濟仍具韌性,失業(yè)率處在相對低位,勞工時薪高企,移民不斷涌入,樓市需求仍在,這也是美國房產成為亞太跨境房產投資者熱門市場的原因。如果未來按揭利率大幅下降,此前觀望的眾多買家出手,房價可能再度攀升。

    住房通脹施壓貨幣政策

    高房價、高租金也會對貨幣政策產生巨大影響,成為美聯儲抗通脹的攔路虎。

    美國勞工部數據顯示,5月CPI環(huán)比持平,為2022年7月以來最弱,低于預估值0.1%;5月CPI同比上漲3.3%,也低于預估值3.4%。與此同時,5月核心CPI環(huán)比上升0.2%,為去年10月以來最小增幅;5月核心CPI同比增長3.4%,為2021年4月以來最小增幅。

    與整體通脹下降形成鮮明對比的是,5月住房成本連續(xù)四個月上漲0.4%。除住房外的超級核心服務業(yè)下降了0.04%,為2021年9月以來首次出現負增長。目前住房成本上漲仍是通脹下行的最大阻力,多位美聯儲官員表達了對住房通脹的關切。

    盡管短期承壓,但好消息是,從中長期看,住房通脹的壓力將逐漸緩解。王昕杰分析稱,現在美聯儲特別關注服務業(yè)方面的數據,服務通脹里占比最大的就是租金通脹,對于整體通脹的貢獻超過三成。從住房通脹的趨勢來看,其對于整體通脹的貢獻值已經在今年2月低于2%以下,呈現連續(xù)走低的趨勢。在通脹不斷上升的進程當中,居民端超額儲蓄不斷下降,儲蓄耗盡之后,消費增速開始下滑,住房通脹、服務通脹會進一步下滑,給美聯儲貨幣政策放松提供空間。

    國金證券首席經濟學家趙偉表示,住房通脹將繼續(xù)下行,今年底前或難以反彈。住房通脹由主要住所租金、業(yè)主等價租金驅動,二者走勢較為一致,主要反映租金壓力。美國房價、租金指數分別領先住房通脹15、12個月,預計主要住所租金、業(yè)主等價租金分別從2024年3月的5.7%、5.9%下降至2024年9月的4.9%、5.0%。

    不過,由于移民對住房的旺盛需求,他們的涌入往往推高了當地房價和租金,趙偉認為移民對住房通脹可能起到了一定的推動作用,移民占美國人口比率增加1%會推動住房通脹上升1.6—1.7個百分點。美國“二次通脹”壓力來源于核心服務,住房(尤其是業(yè)主等價租金)和交通(主要是機動車保險)是CPI同比漲幅的主要貢獻項。

    暫難解除“冰封”?

    近期美債收益率迅速回落,推動美國抵押貸款利率走低,未來進一步回落的空間有多大?

    盡管美國房貸利率有所下行,但或許很難出現快速大跳水。王昕杰分析稱,綜合考慮美國經濟和通脹,今年下半年美聯儲仍然有降息空間,但降息次數已經大幅縮減,這也相應限制了10年期美債收益率的下降空間,預計未來12個月美國10年期國債收益率將落入4%—4.25%區(qū)間,下降的空間有限,這也會錨定房貸利率的下降水平,不會有很大程度的下行。

    Maybank Asset Management固定收益聯席主管Rachana Mehta也認為,10年期美債收益率預計將在4.2%至4.5%的寬幅區(qū)間內波動,接近該區(qū)間高點時,將是一個良好的買入時機。

    需要注意的是,越來越多的房主們接受按揭貸款利率正在進入新常態(tài)的事實,一些人無法再推遲搬家了,這導致更多人掛牌出售房產,庫存近來有走高的態(tài)勢。

    成屋銷售約占美國房地產市場銷售量的90%,近期成屋庫存增加態(tài)勢明顯。截至4月底,有121萬戶待售房屋,同比大漲16%。按照目前的銷售速度計算,需要約3.5個月的時間消耗掉市場上的供應量,雖然仍低于5個月的中性水平,但已經遠高于此前庫存銷售比低位,市場供應緊張的局面正在緩解。

    6月19日公布的另一項數據顯示,6月美國住宅建筑商的信心超預期下降。美國全國住宅建筑商協會(NAHB)/富國銀行的住宅市場狀況指數下跌2個點至43,意外降至今年以來的最低水平,低于所有經濟學家的預估。抵押貸款利率接近7%仍制約了潛在買家的興趣,對需求前景構成壓力。

    美國全國住宅建筑商協會主席Carl Harris表示,住宅建筑商還面臨著建筑和開發(fā)貸款利率上升、勞動力長期短缺以及可建地塊匱乏等問題。

    從種種跡象來看,利率很難回到此前的低位,高企的房價也在壓制市場需求,量跌價漲的局面短期難改,美國樓市距離解除“冰封”還為時尚早。

    (來源:21世紀經濟報道)

    責任編輯:朱希杰

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