近日，全國多地宣布降低首付比例、取消利率下限或者設定新的利率下限水平，超過20個省份200個城市宣布降低房貸利率。目前，多數城市首套房貸利率已降至3.5%以下。
“最近存量房貸利率是小區業主群里熱議的話題。我2022年買的這套房，當時房貸的執行利率是LPR加30個基點，現在深圳首套房貸利率調降至LPR減45個基點，如果前后比較，我的按揭貸款利息總額能差好幾十萬元。”深圳南山區業主李先生表示，“如果存量房貸利率居高不下，就準備提前還款，今年的提前還款目標是100萬元。一些鄰居也表達了提前還貸的想法。”
業內人士表示，在2022年末至2023年上半年曾出現過一波提前還貸潮。如今，存量房貸利率與新發放房貸利率差距的拉大，再次催生了部分提前還貸需求。與李先生一樣，不少存量房貸業主認為，“即使不能全額還，還一部分也是不錯的，減少的利息就當理財賺到的錢了。”
存量、新增利差拉大
5月17日，中國人民銀行宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率。中國人民銀行各省級分行按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平。
政策頒布后，多地紛紛出臺落實細則，新購首套及二套房貸利率不設下限，利率進入“3”時代。貝殼研究院的監測數據顯示，5月百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12個基點；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26個基點。5月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55個基點和101個基點。
截至6月10日，一線城市中，僅有北京還未作出信貸政策的最新調整。調整后，深圳首套住房個人住房貸款最低首付款比例為20%，二套為30%；首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為LPR減45個基點，二套調整為LPR減5個基點。
從具體利率數據來看，上海和深圳首套房貸利率均下降35個基點至3.50%，二套房貸最低利率分別降至3.70%、3.90%；廣州首套、二套房貸利率均下調45個基點至3.40%、3.80%。
不過，業內人士表示，新購住房者可以享受到上述政策紅利，存量房貸利率暫未有調整。特別是在一線城市，存量和新增房貸利率的差距被拉大。業內人士解釋稱，在“一城一策”住房政策下，各地執行不同的LPR加點。前些年在一線城市買房的人，基本上都在LPR的基礎上加了幾十個基點。在新政策下，新貸款利率可低至LPR減幾十個基點。
“從調整幅度上看，各地調降房貸利率呈現差異性。”中原地產首席分析師張大偉表示，目前，多數城市首套房貸利率已降至3.1%-3.5%，遠低于此前市場平均水平。2019年10月至2023年10月，北京首套房貸利率為LPR加55個基點、上海首套房貸利率為LPR加35個基點、深圳首套房貸利率為LPR加30個基點，而目前深圳和上海的首套房貸利率均為LPR減45個基點。再加上大部分存量房貸利率的調整日期是每年1月1日，而今年2月份LPR又降低了25個基點，換算下來，2019年至2023年購房的業主和目前最新的房貸利率相差100個基點左右。
某股份行人士算了一筆賬：以300萬元本金、30年等額本息計算，當利率為4.5%時，累計還款總額547萬元，每月應還15200元；當利率為3.5%時，累計還款總額485萬元，每月應還13471元。兩者月供相差1700多元，貸款總額相差60多萬元。
提前還貸升溫
“看著現在3字頭的利率，心里感覺真是五味雜陳。前兩年買房不僅房價買在了高點，利率也比現在高出不少。現在銀行存款利率也很低，投資理財之類的收益不理想，能達到4%利率(收益率)的存款、理財產品全市場都很難找了吧？還是努力存錢用于提前還貸吧，能還多少是多少。”上海普陀區房主馮女士表示。
現在攢一些錢就會提前還一些房貸的存量房主大有人在。除了攢錢提前還房貸，還有一部分人利用消費貸、經營貸的騰挪，來提前還房貸，減輕利息支付壓力。
一位2023年3月買房的北京市民說：“前些天用自有資金還了一部分房貸，從銀行借了50萬元消費貸用以日常消費支出。”也有深圳市民表示，自己和周圍朋友接觸了一些中介，想通過較低成本的經營貸置換較高成本的房貸，“雖然有風險，但能省一些是一些。”
“目前存在新發的按揭利率比原來的要低的情況，出現提前還貸也不難理解。一些提前還貸其實未必就是真的不貸了，有可能用其他貸款替代，或者說用新的按揭置換舊的按揭。”上海金融與發展實驗室主任曾剛表示。
國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤說，“提前還款是居民的理性選擇，本身無可厚非，這是居民進行資產配置的市場化行為。當然這個問題需要客觀看待，如果居民選擇用自己的收入提前還貸，對于這類市場行為，政策層面不應干預，保持中立，且要防范銀行通過設置障礙等阻礙居民提前還貸；若居民選擇通過消費貸、經營貸等方式提前還貸，則政策層面要對這種行為保持適度干預。”
“目前，這種以貸養貸行為可能并不罕見。對消費者來說，通過消費貸、經營貸等方式提前還房貸的風險主要在于續貸的可得性以及續貸體量的變化，如果房子估值趨于下滑導致續貸體量下降以及消費貸和經營貸無法續貸，則消費者很可能陷入流動性危機，還貸壓力會大幅上升。對于銀行來說，風險主要在于抵押物的變現可得性以及估值變化，當居民無法還貸時，估值下降的抵押物可能提高壞賬風險。”任濤表示。
有專家建議，提前還款，利息是需要考慮的一個方面，同時也要考慮家庭的流動性，不能盲目跟風。
銀行主動調降難
存量房貸人群降存量房貸利率的呼聲漸起，存量房貸會迎來一波調降嗎？
多位國有大行、股份行人士普遍認為，銀行短期內主動調存量房貸利率不大可能。“住房按揭貸款幾乎是各家銀行個人業務的基本盤，而且存量占據相當大的比例，存量貸款發放時的資金成本也相對高，讓銀行降低存量貸款利率，相對于把銀行已得利潤砍掉，銀行是沒有動力這么做的。除非是監管政策層面自上而下推動或者有相關窗口指導。”有銀行業人士如是說。
事實上，在歷史上，降利率時有存量和新增同降的。如2008年至2009年，由中小銀行發起，蔓延到國有大行，商業性個人住房貸款利率的下限存量和新增都執行七折優惠。
而在去年，監管部門還專門針對存量房貸推出相關政策，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
2023年11月，中國人民銀行貨幣政策司發文稱，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，戶均每年減少3200元。
業內人士認為，擺在銀行面前的是一個兩難局面。在2022年末至2023年上半年就曾出現過一波提前還貸潮，如果銀行不降低存量房貸利率，不排除再現一波提前還貸潮。而對于銀行而言，存量房貸利率的處置，既需要兼顧“因城施策”、公平性，也需考慮自身經營的穩健性。目前，銀行普遍面臨盈利壓力，存量房貸利率若再次下調，會讓本已承壓的凈息差雪上加霜。
“就銀行而言，按揭貸款一直是長期優質資產，按揭客戶也是銀行辛苦培育和挖掘的優質客戶，故提前還貸將不可避免地會對銀行的資產負債管理策略產生影響，加劇其資產荒的壓力。”任濤分析稱。
優化資產負債管理
“銀行應客觀看待提前還貸量增加是全行業需要面臨的共同課題，進一步優化資產負債管理策略、靈活擬定重定價策略，通過提升綜合服務能力等方式，把留住按揭客戶而非把簡單留住按揭類資產作為首要和長遠任務，同時還要主動適應房貸利率未來可能會進一步下行的環境，積極拓展增量優質按揭類客戶以彌補資產投放缺口、通過降低負債成本來彌補量縮帶來的收益壓力。”任濤說。
一位資深銀行業人士分析稱，存量房貸利率調整比較復雜，總體應遵循公開與市場原則。是否調整，如何調整，受到多重因素制約。從銀行經營角度看，不同期限的資產要與對應負債適配。如果存量貸款利率馬上調整，銀行或出現結構性利差倒掛情況，不利于銀行穩健經營。未來，經過一定時間緩沖，銀行對長期貸款對應的長期存款進行重新配置，利差恢復正常，銀行調整存量房貸利率的動力則會顯著增強。
“存量房貸與增量房貸之間，以及按揭貸款與非按揭貸款之間的定價目前還無法有效銜接。”任濤建議，應通過“堵偏門、開正門”方式，在強化貸款用途監管的同時，允許居民在自身能力范圍內自主選擇是否提前還貸以及提前還貸的方式和體量，并在政策便利性方面給予一定支持。
任濤認為，還應進一步深入推進利率市場化改革，將更多的定價自主權賦予商業銀行，避免存量資產與增量資產以及不同資產之間在定價上出現期限利差、信用利差與實際情況偏離度較大的情形。
（來源：中國證券報）
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