“自4月1日起實施，南昌取消首套房商貸利率下限?！?/span>
“自4月1日起實施，青島階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限?！?/span>
“自4月1日起實施，九江市決定階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。”
“自4月1日起實施，贛州市決定階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。”
被寄予厚望的“金三銀四”，為激活市場，一個此前極少出現的概念“取消首套房商貸利率下限”，近期頻繁出現在各大城市官網。
據不完全統計，目前已有南昌、青島、煙臺、九江、贛州、安慶、潮州、汕尾等近10個城市，宣布自4月1日起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，適用于首套住房，不包括二套住房。
就在4月2日晚，福州市階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。新政策自2024年4月3日起實施。
此前的2月20日，央行下調5年期及以上LPR。此次LPR降息25個基點，即從4.20%下調至3.95%，全國開啟了最寬松的降息周期。多名業內人士表示，該政策旨在激發市場活力，滿足居民合理住房需求，同時也是對房地產市場調控政策的優化調整。
首套房商貸利率下限
多地官宣取消
近日，南昌、青島等多個省會城市相續宣布取消首套房商貸利率下限。
可供對比的是，2021年7月，全國銀行貸款額度明顯收緊，各地紛紛上浮基點，房貸利率也創下歷史最高水平。
據南昌市發布的政策文件，為支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照因城施策的工作要求，決定階段性取消我市首套住房商業性個人住房貸款利率下限，自2024年4月1日起實施。
青島市亦發布通知，自4月1日起實施，青島階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。本次調整適用于青島市新發放首套住房商業性個人住房貸款，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍按現行規定執行。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部門網簽備案的借款人，可按新政策執行。
除省會城市外，據廣州日報，從4月1日起，潮州、汕尾市將階段性取消轄區首套房貸利率下限，實際利率由商業銀行按照市場化、法制化原則，與借款人自主協商確定。汕尾農行、中行有關部門負責人表示，此前汕尾首套房貸款利率下限為LPR-20BP，現在取消首套房貸款利率下限，有利于更好地支持剛性住房需求，促進汕尾房地產市場健康發展。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，房貸政策進一步寬松，也進一步說明二季度政策基調寬松的方向。
嚴躍進指出，觀察歷史上房地產市場的交易數據和周期變化，房貸政策始終是非常重要的影響變量。房貸政策寬松，交易市場就容易活躍，房貸利率政策結合其他購房政策將充分發揮組合效應，其對于房地產市場的企穩復蘇和向好發展等都有積極影響。
有升有降，動態調整
實際上，取消首套房商貸利率下限政策源自去年年初，中國人民銀行與銀保監會建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制：新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
只不過，過去少有省會城市及高能級城市可達到執行要求，而隨著房地產市場持續調整，新房銷售量價持續下滑的影響進一步波及到了高能級城市。
以南昌為例，新房價格同環比已連續下跌多月。國家統計局數據顯示，新房房價2月環比下跌0.4%，已連跌8個月，不過跌幅較前一個月均有所收窄；同比下跌3.1%，已連跌4個月。
“取消房貸利率下限，既是各地根據房價或房價指數走勢、房貸定價規則做出的靈活調整，也說明對此前國常會優化房地產政策導向的落實，有助于進一步穩定政策預期?！眹儡S進表示。
至于取消首套房商貸利率下限的利率水平，各地通知并未給出具體數據，僅給出原則性要求：各金融機構應按照市場化、法治化原則，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
對此，4月2日，中國建設銀行青島井岡山支行工作人員表示，首套新房房貸利率剛剛調整，下降到3.45%。此前房貸利率為3.75%，二套還是4.15%。
中國農業銀行南昌縣支行工作人員則表示下調后首套房利率為3.65%，近期放款也較快，只要征信沒有問題，提交資料后一周左右可以批復。
對于此次新調整利率在全國的平均水平，貝殼研究院監測顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。3月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。銀行平均放款周期為22天，維持較快放款速度。
那么，商業銀行在制定房貸利率時會考慮哪些關鍵因素？廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示：
首先是市場競爭，銀行可能會根據自己對市場份額的考慮來調整利率；
其次是風險評估，特別是按揭貸款違約的概率，以及自身風險容忍度是否符合風控系統要求等，如對于某些特定群體，如公務員、醫生、教師等體制內工作人員，銀行可能會提供較低利率。
按照上海易居房地產研究院最新報告，截至2月20日，重點城市首套房最低利率城市為鄭州3.45%，最高為北京利率3.95%。
值得注意的是，此次在各城市官方發布的消息中均提到了后續評估期。
南昌市住建局在通知中提到，如后續評估期內出現新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲情況，則自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限，其中評估期為上季度末月至本季度第二個月。
實際上，為應對房價變化，在實際執行中已有城市對利率隨市場階段性動態調整，達到有降亦有升的動態調整效果。如近日石家莊在新房連續3個月上漲后，恢復了原利率，從4月1日起，石家莊首套房貸利率由3.45%上調為3.75%。
除石家莊外，惠州也上調了首套房貸利率。3月20日，據“惠民之家”公眾號消息，3月1日起，廣東惠州已上調了首套房貸利率下限，從之前的3.45%上調至當前的3.60%。
（稿件來源：鳳凰網財經）
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