近期，北京、上海兩地調(diào)整優(yōu)化了多項房地產(chǎn)政策。據(jù)悉，兩地多家銀行已開始執(zhí)行最新房貸標準。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次北京、上海的政策調(diào)整力度較大，不僅減輕了購房者負擔，提振了市場信心；還盤活了市場，刺激了消費，特別是對剛需和改善性需求形成利好。

多家銀行已執(zhí)行房貸新政

12月14日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》。同日，上海宣布自12月15日起調(diào)整普通住房標準和優(yōu)化差別化住房信貸政策。其中，對普通住房標準、購房首付比例、房貸利率等政策作了調(diào)整。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，北京、上海房地產(chǎn)新政可視為對中央經(jīng)濟工作會議精神的一個具體落實。另外，9月份之后樓市持續(xù)處于調(diào)整階段，而11月份全國房地產(chǎn)銷售面積、銷售額同比降幅都有擴大。這也增加了房地產(chǎn)支持政策加碼的必要性，同時也意味著2024年房地產(chǎn)支持政策將持續(xù)加碼，政策“工具箱”在降低購房門檻、下調(diào)居民房貸利率等方面還有較大空間。

從12月15日起，北京、上海地區(qū)的多家銀行已正式執(zhí)行房貸新政。北京一家國有大行某支行個貸部工作人員表示，從12月15日起新辦貸款按照新的政策執(zhí)行，城六區(qū)內(nèi)、城六區(qū)外首套房貸利率分別為4.3%、4.2%，二套分別為4.8%、4.75%。另外，新發(fā)放的首套房貸款首付比例最低下調(diào)至30%，二套房首付比例最低為40%。

北京另一家國有大行某支行個貸部工作人員也表示，新辦房貸利率已于12月15日開始調(diào)整。另外，對于貸款購買首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%；對于貸款購買二套住房的居民家庭，所購住房位于城六區(qū)的，最低首付款比例不低于50%；所購住房位于城六區(qū)以外的，最低首付款比例不低于40%；同時，房貸利率年限也從之前的25年調(diào)整為30年。

上海一家國有大行某支行個貸部工作人員表示，從12月15日起，該行首套房貸款利率降至4.1%，最低首付款比例不低于30%；二套房主城區(qū)房貸利率4.5%，最低首付款比例不低于50%；非主城區(qū)房貸利率4.4%，最低首付款比例不低于40%。

上述銀行工作人員均強調(diào)，本次調(diào)整僅涉及新發(fā)放的個人住房貸款，不涉及存量房貸。對于已經(jīng)簽約但還沒有放款的客戶，也可以按新政調(diào)整。

“繼深圳之后，北京、上海兩個一線城市也從需求端入手，加大對商品房市場的支持力度。一線城市的商品房在全國房地產(chǎn)市場占比不高，但其房貸政策的調(diào)整具有很強的風向標作用。”王青表示，后續(xù)其他城市也會跟進出臺力度更大的措施，除了降低購房門檻、下調(diào)房貸利率外，還會進行房地產(chǎn)購置環(huán)節(jié)稅費減免，適度發(fā)放購房券，加大公積金購房支持力度等。

銀行資產(chǎn)質(zhì)量有望邊際改善

房地產(chǎn)政策邊際寬松，也將會給銀行業(yè)務帶來利好。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，北京、上海兩地調(diào)整優(yōu)化多項房地產(chǎn)政策，有利于穩(wěn)定銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模，穩(wěn)資產(chǎn)價格，穩(wěn)定市場預期。

“銀行信貸結(jié)構(gòu)中，住房貸款是相對優(yōu)質(zhì)的貸款，銀行也愿意去增加投放。降低房貸利率可以提振居民貸款購房意愿，從而增加銀行信貸投放規(guī)模。”李宇嘉進一步表示。

在王青看來，未來在房貸利率下調(diào)的帶動下，2024年銀行凈息差還有進一步收窄壓力。不過，伴隨樓市支持政策加碼，新發(fā)放居民房貸規(guī)模會隨之放大，這會有助于緩解銀行“資產(chǎn)荒”壓力。

中金公司研報認為，當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心，特別是促進房價預期企穩(wěn)和銷售恢復是緩解房地產(chǎn)金融風險的關(guān)鍵，除了逆周期的金融政策（包括信貸支持、利率和首付比例下調(diào)等）之外，通過財政和準財政等方式保交樓、穩(wěn)信心也有利于房地產(chǎn)主體信用的改善，對于銀行而言，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)有助于改善資產(chǎn)質(zhì)量預期，特別是開發(fā)貸占比較高的股份行和按揭貸款占比較高的國有大行。

中信證券首席經(jīng)濟學家明明表示，北京、上海兩地降低按揭貸款利率下限和最低首付要求，調(diào)整普宅認定標準，有利于促進有效需求釋放，預計明年房地產(chǎn)投資和消費將企穩(wěn)反彈。

（來源;證券日報）