在7月24日政治局會議作出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”重要部署之后，業內發展信心顯著增強的同時，也對如何落實、如何調整展現出極大的關注。

7月31日召開的國務院常務會議強調“切實抓好黨中央決策部署貫徹落實”，并對調整優化房地產政策提出了兩點要求：一是“根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措”，二是“加快研究構建房地產業新發展模式”。

業內分析人士認為，國務院常務會議的相關部署，既是對此前政治局會議的響應落實，也明確了接下來需求端因城施策的政策思路。

“供不應求”轉變為“供過于求”

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池在接受中國網財經采訪時表示，近幾年不少城市房價出現下降，說明房地產市場已經出現供過于求，而很多城市采取的調控政策是2017年以來根據房價不斷上漲的供不應求的形勢制定的。

“所以，下一步各城市需要因城施策，根據各地房地產的供求關系，制定不同的房地產調控政策。”她表示，“人口凈流出的、房地產供過于求的城市，房地產政策的調整力度要大一些，限購限貸限價限售政策都應該做出優化調整，甚至取消；人口凈流入的、房地產供不應求的城市，房地產政策調整的力度要小一些，限貸限價限售政策要適當進行優化調整，限購主要根據人才、人口政策做出調整。”

相對于三四線城市，一線城市和部分熱點二線城市的房價更加堅挺。不過趙秀池認為，即使是一線城市，也應該認房不認貸、降低首套房首付款比例，降低房貸利率，包括新增貸款和存量房貸利率，還要調整普通商品房的標準，讓更多人得到普通商品房的優惠房貸和稅收。

東方金誠首席宏觀分析師王青也認為，接下來可能會在因城施策原則下，適度放寬包括一線城市部分區域在內的限貸限購措施。各地將普遍加大公積金購房支持力度，在全國范圍內加快推進“帶押過戶”模式、激活二手房市場，以及進一步引導居民房貸利率下行，乃至適度下調存量房貸利率等。他預計下半年5年期以上LPR報價有可能單獨下調。

“總的目標是引導房地產行業盡快實現軟著陸。這對下半年穩增長和防風險都具有重要意義。”王青表示。

“構建房地產業新發展模式”有望提速

如果說將政策取向從“防過熱”轉變為“防過冷”是適應樓市供求關系變化的應時舉措，那么構建房地產業新發展模式則是長遠之計。

房地產行業“探索新的發展模式”是在2021年中央經濟工作會議上首次提出。此次國務院常務會議再次強調“加快研究構建房地產業新發展模式”，引發了廣泛關注。

趙秀池表示，房地產業新發展模式應該是不同于過往以“大拆大建”為主的“高負債、高杠桿、高周轉”模式，而是適應新時代租購并舉住房制度，以城市更新為主、“大拆大建”為輔的多元化房地產良性循環發展模式。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶認為，房地產業新發展模式之下，行業和企業都將迎來角色轉變。“從行業角度來看，新模式或將圍繞租購并舉體系建設、完善預售制度并推動現房銷售等方面展開；從企業角度來看，未來房地產企業需要由開發商向服務商轉型。”

那么，構建房地產業新發展模式如何推進落實？趙秀池認為，需要一系列相應的法規制度政策等頂層設計。“在‘房住不炒’的定位下，做好城市規劃、土地規劃、房地產規劃，處理好政府與市場、房地產與人口、房地產業金融、新城開發與舊城改造、租賃住房與產權類住房、商品房與保障房、住房與非住房的關系，使居者有其屋，房地產業能夠實現良性循環與可持續發展。”

（來源：中國網財經）