12月8日上午，證監會副主席李超在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上介紹，我國基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，形成了良好示范效應。

李超表示，下一步，證監會將繼續推動更多優質項目發行上市，擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域，打造REITS市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

截至午盤，從申萬行業看，房地產板塊漲幅最大，為2.4%，其中財信發展、大悅城、空港股份等漲幅居前。

保租房REITs社會經濟效用初現

據李超介紹，自2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，截至今年11月底，我國共批準基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元。

項目涵蓋了收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金主要用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域。

李超表示，在服務方向方面，境外成熟市場REITs普遍在房地產市場低迷時期推出，基本從商業地產領域起步發展。實踐表明，推進多層次REITs市場建設，有利于促進盤活交通、能源、園區、倉儲物流、市政、生態環保、保障性租賃住房等基礎設施領域資產，支持房地產市場平穩健康發展。

住建部亦在完善保障性租賃住房REITs相關政策。住建部住房保障司副司長潘偉表示，保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房為基礎資產，主要通過未來運營產生的租金作為投資收益，向投資人發行的的資產證券化產品。發展保障性租賃住房REITs，是積極推動REITs市場平穩健康發展、通過金融支持保障性租賃住房市場建設的重要舉措。

潘偉認為，目前，保障性租賃住房REITs的良好社會經濟效用已初步顯現。租賃住房市場規模龐大，發展前景廣闊，保障性租賃住房REITs發展大有可為。但仍有地方反映，為更有效推動保障性租賃住房REITs工作，還需要繼續拓寬發行主體，進一步完善保障性租賃住房稅收優惠政策等。

以上海為例，作為長三角一體化發展的龍頭和國際金融中心城市，在去年首批REITs項目上市當日即制定出臺了“上海REITs20條”。

據上海市發展改革委副主任王華杰介紹，上海張江光大園項目入圍了全國首批REITs項目，上市一年多來累計漲幅近40%。臨港創新產業園和東久新經濟產業園項目于今年10月份上市，成為全國首批以標準工業廠房為底層資產的公募REITs項目。下一步，上海將持續做好基礎設施REITs試點各項工作，聚焦R4用地、保障性租賃住房和產業園區等領域，推動更多優質項目發行上市。

底層資產擴容利好房地產企業

不容忽視的是，我國REITs市場尚處于起步階段，其發展成熟仍需要一段時期。

北京大學光華管理學院院長、金融學教授劉俏認為，下一階段，中國REITs市場需要注意的關鍵點在于，產品結構較為復雜，產融結合不充分，流動性相對不足等。

建議啟動戶籍制度改革、公積金制度改革和租賃住房建設，三者結合在一起，REITs作為一個機制，為解決這些問題提供一些可行的思路和方案。新一輪改革的關鍵點在于，住房公積金從供給端發力，利用社會資本（公募REITs或其他長期資本），結合市場機構成立運營主體，聯合收購、運營、新建地方保障性住房、人才公寓、租賃住房，為公積金繳納者提供多層次服務。

同時，政府以劃撥地出資，“地價折扣”視為地方政府對租賃住房的支持，既不增加地方政府財務壓力，又有利于盤活存量資產，幫助化解地方債務風險。

復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍則指出，目前REITs市場的特點在于底層資產較為單一，亟需處理的是將底層資產擴容，尤其包括城市的保障性租賃住房和各類商業房地產。

“以基建為底層資產的REITs收益雖然穩定，但收益率較低。從收益和風險上來看，都與基礎設施建設發行的債券類似。”在錢軍看來，REITs對基礎設施建設進行投資的試點逐步完善，也應該鼓勵REITs加大對保障性租賃住房的投資，“增加REITs對保障性租賃住房的投資，符合‘租購并舉’的政策要求。”

此外，錢軍還提到，對于當前我國商業性房地產存量空置率高的情況，鼓勵REITs投資商業性房地產，將有助于商業性房地產市場恢復。對辦公樓和商場等進行投資，則將促使REITs底層資產多元化，收益多元化，特別是將緩解房地產企業的資金壓力。