5月17日，首批公募基金REITs“獲準生證”迎來一周年。目前，公募REITs已有12只產品上市，募資規模達到458億元。

與此同時，與之相配套的擴募細則已進入公開征求意見階段，業內正持續挖掘品類，試圖在細分賽道上形成可復制、可規模化的先發優勢。

記者采訪獲悉，目前北京和深圳均有租賃住房項目申報，且進度相對靠前。同時，還有機構挖掘新能源、清潔能源、旅游景區等項目，試圖獨辟蹊徑。就擴募而言，業內較為關注項目和定價等要求，且部分公司已開始搭建REITs平臺，為資產注入做好基礎建設。

抗通脹屬性強

自去年5月17日首批9只公募REITs獲得準生證后，公募REITs的發展穩步推進。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陸續上市，募資規模達到458.12億元。

今年首發的華夏中國交建REIT，吸引了超1500億元資金的追捧。其中，面向公眾投資者發行的規模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首發的最低紀錄。

與此同時，公募REITs今年在二級市場的穩健表現也備受關注。

Wind統計顯示，截至5月16日，12只公募REITs今年以來的平均漲幅達到0.86%。5只公募REITs出現逆勢上漲，博時招商蛇口產業園REIT年內上漲10.56%，中航首鋼生物質REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT、富國首創水務REIT的年內漲幅都超過3%。

整體看，公募REITs的項目經營表現平穩。

基金一季報數據顯示，9只公募基金REITs凈利潤實現正收益，平安廣州交投廣河高速公路REIT凈利潤高達3961.26萬元，東吳蘇州工業園區產業園REIT、建信中關村產業園REIT凈利潤超過2000萬元。

中航基金不動產投資部表示，在當前試點階段，公募REITs上市需經過嚴格的審核流程。“優中選優”的項目，獲得投資人追捧。“基礎設施天然具有運營穩定、收益穩定的特性，使得公募REITs在股市劇烈波動之下，展現了突出的抗通脹屬性。”

北京和深圳租賃住房項目有望先行

公募REITs正在不斷擴容。

目前有3單項目有望接力公募REITs發行。上交所網站顯示，有2單高速公路REITs，分別為“華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”和“國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”，項目狀態分別為“已受理”和“已反饋”。深交所網站顯示，有1單發電項目，為“鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金”，項目狀態為“已問詢”。

據業內人士透露，目前全國正在推進的公募REITs項目上百個，涉及高速公路、倉儲物流、清潔能源（新能源）、保障性租賃住房、旅游景區等方面。特別是保障性租賃住房，成為業內高度關注的項目，“目前進度比較靠前的是北京和深圳的項目”。

從公開信息來看，不少地區在積極儲備保障性租賃住房項目。

例如，今年4月，深圳市人才安居集團向國家發展改革委報送全國首個保障性租賃住房REITs項目。5月6日，蘇州恒泰控股公司發布“關于菁英公寓公募REITs基金管理人”的中標公告，華泰證券中標。5月10日，西安市安居建設管理集團有限公司基礎設施公募REITs項目發布中標結果，中標人為中信證券（聯合體：華夏基金）。

此外，上海、甘肅、合肥等地也發文支持開展保障性租賃住房公募REITs的項目申報。

提前布局項目擴募

公募REITs擴募已提上議程。4月15日，滬深交易所針對基礎設施公募REITs的擴募指引公開征求意見。多位業內人士表示，細則出臺將為擴募提供標準，目前更加關注項目要求和定價兩方面因素。

博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄表示，擴募指引公開征求意見出臺，意味著存續基礎設施公募REITs作為資產經營平臺，有了形成“投、融、管、退”良性循環的法理基礎。在成熟的公募REITs市場上，基金規模是影響其份額流動性和二級市場價格波動的關鍵因素，更大資產規模象征著底層資產更具分散性，能有效防范個別資產或個別區域的風險，降低較大規模交易后所造成的價格沖擊。

記者了解到，招商蛇口正計劃和研究將內部合適的成熟資產注入博時招商蛇口產業園REIT。招商蛇口和博時持續聯動，對外共同尋找合適可注入REITs資產，助力REITs規模擴大。

關于擴募過程中的合理定價問題，中航基金不動產投資部表示，可從三方面入手，保證原持有人、新持有人的利益平衡：一是確保擴募資產定價合理，二是確保公募基金管理人擴募程序合理，三是確保擴募資產上市之后運行機制合理。