4月1日，萬科集團子公司萬物云空間科技服務股份有限公司(簡稱“萬物云”)向港交所遞交上市申請。招股書顯示，萬物云建立了社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、系列遠程空間科技運營服務等業務模式。從2011年到2021年，萬物云的總收入規模增長超過16倍，復合增長率超過30%。

去年收入逾237億元

2021年萬物云的收入為237.05億元，同比增長30.6%；毛利為40.2億元，同比增長19.48%；利潤為17.14億元；同比增長12.87%。

管理規模方面，招股書顯示，截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業建筑面積約7.85億平方米。其中，住宅物業的在管面積最大，萬物云共管理了2823個住宅物業，在管建筑面積約6.6億平方米，合約建筑面積(包含在管建筑面積及未交付建筑面積)約8.78億平方米。

據萬物云招股書，萬科集團是萬物云最大的客戶。2021年，在萬物云的收入中，來自萬科集團產生的收入占萬物云總收入的16.1%。截至最后實際可行日期，萬科企業及其各全資附屬公司擁有權益并有權行使公司共約62.89%的投票權。

對于此次上市的進一步安排，萬物云方面回復稱，目前一切以公告為準。去年11月5日，萬科首次披露了擬分拆所屬子公司萬物云上市的計劃。彼時，萬科方面對中國證券報記者表示，萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟。如果此次分拆上市得以實現，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重轉型發展。

追求合理的毛利率

招股書顯示，2019年至2021年，萬物云的毛利分別約為24.68億元、33.65億元、40.20億元，毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%。在頭部物業管理企業中，這一數據處于中下游。

對于萬物云的低毛利率運營模式，萬物云CEO朱保全在3月31日舉行的萬科業績推介會上表示，從已上市物企看，大概分為兩個陣營：一類是毛利率在15%左右，一類是毛利率在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，從分析師報告看，15%是一個合理區間。他還表示，物業服務是民生行業，信任關系遠比毛利率重要。另外，在商業領域所有的合同締約都是以客戶能接受的毛利基礎之上實現的。

值得注意的是，當前港股市場表現欠佳，物業板塊整體估值較前期高位回落明顯。針對當前上市時機選擇的問題，朱保全表示，公司的經營戰略不會以捕捉資本市場窗口為主要考慮因素。上市對于企業來說，只是經營長河中的一個節點而已。相信在資本市場相對理性的時刻，更能夠給優秀企業真實的定價，也能給戰略投資人更好的投資機會。

推進平臺化發展戰略

公開資料顯示，萬物云于去年10月由萬科物業更名而來。萬科是國內最早涉足物業管理的企業之一，從1990年8月18日萬科天景花園交付、萬科第一個物業管理處成立開始，萬科物業經歷了32年的發展歷程。

與其他專注住宅服務的物業管理有所不同，萬物云近年來啟動了平臺化的發展戰略。朱保全此前曾向中國證券報記者介紹，萬物云有Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”“樸鄰發展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，歸屬城市空間服務、全國首個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”；Tech模塊則包括“萬睿科技”“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。

在國內頭部房企中，萬科是當前唯一沒有拆分物業上市的企業。“為什么很多房企的物業公司都分拆上市，但萬科物業遲遲沒有上市？如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市，我是一定不會同意的。”在此前的一次媒體溝通會上，萬科董事局主席郁亮曾對中國證券報記者表示，一定要等到萬科物業成為城市服務商，區別于傳統的物業公司，才會讓其上市。