日前,人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅試點工作。國海富蘭克林基金國富金融地產混合基金經理趙宇燁認為,此舉是促進房地產市場長期平穩健康發展的制度設計之一,從出臺房地產稅的初衷來看,最主要的目的應該是調節貧富差距,其次是擴大財政收入,然后是調控房價。
趙宇燁表示,參考國內外經驗判斷該政策的實質影響,房地產稅對房地產行業大概率是一次性沖擊,中長期影響較小,短期影響程度要看細則。
國外方面,趙宇燁舉例,1989年英國開征社區稅,由于征收方式和稅額不合理,打擊到普通民眾購房熱情,征稅后房價增速大幅收窄;1993年社區稅改為房產稅,按照住宅價值分級征收,居民稅負降低,房價同比增速逐漸回升,此后房價維持穩定增長,僅在2007-2009金融危機時期下跌。美國各州出臺房產稅時間不一,但總體看跟房價相關性較小。從日韓調整房產稅的歷史看,歷次稅改對地價影響并不明顯。例如1986年韓國開征土地過多保有稅后,房價從當年3月開始下跌,下跌維持16個月,跌幅3.1%,但次年6月房價開始報復性上漲;2005年最近一次稅改后,房價下探2個月后繼續上漲。
再觀察國內已經征收房地產稅的兩個城市重慶和上海。2011年1月,上海和重慶率先試點對個人住房征收房產稅,當時行業已經處于下行階段。方案出臺后一個月,上海成交量顯著下滑67%,之后迅速回暖,全年成交量平穩波動;重慶試點后成交量連續4個月環比下滑,之后恢復上漲趨勢。就房價而言,房地產稅對重慶和上海房價的影響相對較小。
回到地產股層面,趙宇燁分析,考慮到市場對房地產基本面已經預期很低,房地產稅對基本面的短期影響會被提前消化,房地產稅落地同樣被視為一次性的情緒沖擊。但建材等地產產業鏈則有所不同,產業鏈更看重基本面而非政策預期,在基本面底部出現前,產業鏈估值一直會被壓制。這并不是房地產稅的影響,而是地產行業景氣下行的基本面所致,當然房地產稅有可能加劇短期下行的速度,造成產業鏈更大的負面盈利沖擊。
在趙宇燁看來,從政策層面看,房地產稅試點出臺確實意味著利空出盡,未來可以預期更加友好和積極的政策,例如信貸邊際寬松、個別城市出臺地產維穩政策等。但行業基本面并沒有見底,未來2-3季度,銷售投資還是有較大的下行壓力,個別房企的違約現象依舊會出現。
對于未來地產板塊的主要風險點,趙宇燁認為主要還是基本面。一是行業層面,銷售、投資和新開工有可能超預期下行,市場可能低估了本輪下行的壓力;二是公司個體經營層面,前期高杠桿的房企,尤其是表外加杠桿的房企,開發貸和按揭的邊際寬松無法解決這些企業短期兌付壓力,一些違約事件依然可能出現。
“地產行業的黃金時代已經過去,無論人口還是經濟結構調整都不支持行業的繼續增長,未來地產行業大概率是一個緩慢下行的時期,因此對地產板塊而言,中長期的投資價值確實在減弱。但就短期而言,地產股目前處于一個超跌的預期和估值修復階段,具備絕對投資價值。” 趙宇燁表示。
目前市場對地產板塊極度悲觀,甚至有觀點認為會是中國的“雷曼時刻”,地產股的估值基本按照破產來算,絕大部分地產股的PB估值都小于1。但趙宇燁認為,地產行業資金壓力最大的時刻已經過去,按揭和開發貸邊際寬松意味著開發商回款和續貸趨于正常;地產行業近幾年一直處于低庫存狀態,房價不具備大幅下跌的條件,開發商沒有土地庫存的拖累。在政策修復過程中,處于底部區域的地產板塊應該會有預期和估值的修復。
趙宇燁補充到,和過去幾輪周期不同的是,本輪地產股的分化會加大。盡管政策已經回暖,但行業基本面尚未見底,開發商還必須面臨2-3個季度的銷售壓力,“活下來”的企業會成為最終的勝者,在最后行業回暖的時候迎來份額提升,但也會有部分企業在途中倒下,成為行業下行過程中的風險點。
趙宇燁判斷,就地產板塊整體而言,中短期向下風險很小,具備一定的絕對收益空間;就選股而言,目前時點確定性較高,能夠“活下來”的房企,如一些國企、央企、財務穩健的民企,是布局房地產板塊的較優選擇。