日前，人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅試點工作。國海富蘭克林基金國富金融地產混合基金經理趙宇燁認為，此舉是促進房地產市場長期平穩健康發展的制度設計之一，從出臺房地產稅的初衷來看，最主要的目的應該是調節貧富差距，其次是擴大財政收入，然后是調控房價。

趙宇燁表示，參考國內外經驗判斷該政策的實質影響，房地產稅對房地產行業大概率是一次性沖擊，中長期影響較小，短期影響程度要看細則。

國外方面，趙宇燁舉例，1989年英國開征社區稅，由于征收方式和稅額不合理，打擊到普通民眾購房熱情，征稅后房價增速大幅收窄；1993年社區稅改為房產稅，按照住宅價值分級征收，居民稅負降低，房價同比增速逐漸回升，此后房價維持穩定增長，僅在2007-2009金融危機時期下跌。美國各州出臺房產稅時間不一，但總體看跟房價相關性較小。從日韓調整房產稅的歷史看，歷次稅改對地價影響并不明顯。例如1986年韓國開征土地過多保有稅后，房價從當年3月開始下跌，下跌維持16個月，跌幅3.1%，但次年6月房價開始報復性上漲；2005年最近一次稅改后，房價下探2個月后繼續上漲。

再觀察國內已經征收房地產稅的兩個城市重慶和上海。2011年1月，上海和重慶率先試點對個人住房征收房產稅，當時行業已經處于下行階段。方案出臺后一個月，上海成交量顯著下滑67%，之后迅速回暖，全年成交量平穩波動；重慶試點后成交量連續4個月環比下滑，之后恢復上漲趨勢。就房價而言，房地產稅對重慶和上海房價的影響相對較小。

回到地產股層面，趙宇燁分析，考慮到市場對房地產基本面已經預期很低，房地產稅對基本面的短期影響會被提前消化，房地產稅落地同樣被視為一次性的情緒沖擊。但建材等地產產業鏈則有所不同，產業鏈更看重基本面而非政策預期，在基本面底部出現前，產業鏈估值一直會被壓制。這并不是房地產稅的影響，而是地產行業景氣下行的基本面所致，當然房地產稅有可能加劇短期下行的速度，造成產業鏈更大的負面盈利沖擊。

在趙宇燁看來，從政策層面看，房地產稅試點出臺確實意味著利空出盡，未來可以預期更加友好和積極的政策，例如信貸邊際寬松、個別城市出臺地產維穩政策等。但行業基本面并沒有見底，未來2-3季度，銷售投資還是有較大的下行壓力，個別房企的違約現象依舊會出現。

對于未來地產板塊的主要風險點，趙宇燁認為主要還是基本面。一是行業層面，銷售、投資和新開工有可能超預期下行，市場可能低估了本輪下行的壓力；二是公司個體經營層面，前期高杠桿的房企，尤其是表外加杠桿的房企，開發貸和按揭的邊際寬松無法解決這些企業短期兌付壓力，一些違約事件依然可能出現。

“地產行業的黃金時代已經過去，無論人口還是經濟結構調整都不支持行業的繼續增長，未來地產行業大概率是一個緩慢下行的時期，因此對地產板塊而言，中長期的投資價值確實在減弱。但就短期而言，地產股目前處于一個超跌的預期和估值修復階段，具備絕對投資價值。” 趙宇燁表示。

目前市場對地產板塊極度悲觀，甚至有觀點認為會是中國的“雷曼時刻”，地產股的估值基本按照破產來算，絕大部分地產股的PB估值都小于1。但趙宇燁認為，地產行業資金壓力最大的時刻已經過去，按揭和開發貸邊際寬松意味著開發商回款和續貸趨于正常；地產行業近幾年一直處于低庫存狀態，房價不具備大幅下跌的條件，開發商沒有土地庫存的拖累。在政策修復過程中，處于底部區域的地產板塊應該會有預期和估值的修復。

趙宇燁補充到，和過去幾輪周期不同的是，本輪地產股的分化會加大。盡管政策已經回暖，但行業基本面尚未見底，開發商還必須面臨2-3個季度的銷售壓力，“活下來”的企業會成為最終的勝者，在最后行業回暖的時候迎來份額提升，但也會有部分企業在途中倒下，成為行業下行過程中的風險點。

趙宇燁判斷，就地產板塊整體而言，中短期向下風險很小，具備一定的絕對收益空間；就選股而言，目前時點確定性較高，能夠“活下來”的房企，如一些國企、央企、財務穩健的民企，是布局房地產板塊的較優選擇。