10月25日，5只公募REITs齊齊創下場內價格新高，且成交活躍。

自6月21日上市以來，首批9只公募REITs已經在二級市場交易四個月有余，9只產品運作平穩，其中浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT等5只甚至在10月25日齊齊創下場內價格新高，單只最高成交額4475萬元。

與此同時，第二批公募REITs也進入申報階段，其中3只產品已經上報，據業內人士透露，產品距離獲批已經不遠。

五只公募REITs場內價格創下新高

10月25日，浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT等五只公募REITs的場內價格齊齊創下新高，且成交活躍。

其中，截至收盤，中金普洛斯REIT上漲0.32%，報收4.63元，成交額達4475萬元，在首批9只公募REITs居首。

此外，浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT分別在10月25日觸及10.062元、4.116元、3.343元、2.747元高點，同樣創下新高。其中華安張江光大REIT單日漲幅最高，為1.89%。

拉長時間來看，9只公募REITs自上市初期沖高回落后，至今大多已經觸底反彈。不過，9只產品的漲幅卻出現了明顯分化。其中，中航首鋼綠能REIT漲幅最多，為33.38%，富國首創水務REIT緊隨其后，自7月2日上市以來已經上漲了25.86%，而東吳蘇園產業REIT、平安廣州廣河REIT兩只產品的漲幅不足10%。

上海證券分析師孫桂平認為，從首批 REITs 上市表現來看，REITs 作為長期封閉式基金，并未出現以往封閉式基金大幅折價交易的現象，究其原因估計與 REITs 很高的凈現金流分派率有關，投資者持有 REITs 可以定期獲得高于上市公司的分紅率，還可以獲得基礎設施項目的增值收益，而封閉式基金主要投資上市公司股票，過去我國上市公司股票普遍分紅率較低，導致封閉式基金的分紅率也很低，投資者為了兌現收益，只能在二級市場上折價交易。投資者不能將 REITs 等同于過去的長期封閉式基金。

經營權類REITs漲幅居前

REITs的收益結構主要包括分紅收益和增值收益兩部分。在分紅收益上，REITs的收益結構類似于債券，有強制高比例分紅機制保證穩定的現金流，而REITs的增值收益主要受到底層資產價格等因素影響。

值得注意的是，上述漲幅居前的中航首鋼綠能REIT和富國首創水務REIT均為特許經營權類公募REITs，即指高速公路、垃圾污水處理等資產類型。和產權類產品相比，特許經營權產品收益以收取費用為主，如通行費、垃圾處理費，現金流相對穩定，整體派息率較高。有業內人士表示，這或許是上述兩只產品溢價率較高的部分原因。

但與此同時，經營權類的存續時間普遍要遠短于產權類資產的年限，項目價值將逐年遞減直至終值歸零；此外，由于高速公路、垃圾污水等類型基礎設施項目流動性較差，極端情況下可能出現清算期內無法完成資產處置的風險。而產權類項目未來底層資產價值的上升也將驅動增值收益，投資者簡單比較各項目的現金分派率進行投資決策的意義不大。

浙商資管提示道，公募REITs的收益方式與股、債等產品都大有不同，公募REITs底層資產收益及預計增值收益是支撐二級市場表現的最主要因素。投資者有必要深入了解REITs的底層資產及收益情況，避免預期和現實產生較大差異，在二級市場進行理性投資。目前投資者對于REITs產品特性和基于底層資產的投資邏輯尚有接受及熟悉的過程，因此上市后公募REITS的二級市場表現有可能因各方的投資期望認知差異呈現一定波動。

第二批公募REITs呼之欲出

隨著首批公募REITs進入平穩運作，第二批公募REITs也進入申報階段，據業內人士透露，產品距離獲批已經不遠。

10月14日，證監會網站顯示，國泰君安臨港園區REIT、建信中關村園區REIT、華夏越秀高速公路REIT等三只REITs已經上報，并于10月15日得到受理。其中，國泰君安臨港園區REIT、建信中關村園區REIT為產業園區REITs，華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs。

以華夏越秀高速公路REIT為例，該產品的標的資產是漢孝高速，是福銀高速(G70)的重要組成部分，同時連通京港澳高速(G4)和滬蓉高速(G42)，是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機場。業內分析人士表示，收費公路作為重要的基礎設施，并以其較為穩定收益的特性，是公募REITs底層資產的優質選擇。

華夏基金認為，基礎設施公募REITs試點是中國資本市場和基礎設施領域的一項重大改革創新，開辟了普通投資者投資基礎設施的新渠道，也為基礎設施企業提供了傳統股權和債權之外的融資新通道，從長遠看，公募REITs有望實現萬億級存量基礎設施與儲蓄資金和社會資本的有效對接，進一步增強資本市場服務實體經濟的作用，同時優化經濟結構，推動中國經濟高質量可持續發展。

而建信中關村園區REIT的底層資產為中關村軟件園公司持有的科技載體，疫情期間平均出租率超過95%，租戶基本以科技類企業為主，主要包括度小滿金融、快手、科大訊飛等境內外上市公司及獨角獸企業，租戶質量優異。

中關村發展集團相關負責人表示，建信中關村園區REIT是中關村發展集團推動改革轉型、探索園區發展新型融投資模式的“破題之舉”“創新之舉”。通過資產證券化的方式，使園區物業資產流動起來，可大幅縮短科技園區項目投資回收期，提高科技園區投資建設的可持續性，最終為雙創主體提供更低價優質的服務，推動園區發展模式向與雙創主體共成長的“新經濟”轉型。

此外，部分上市公司也正在積極參與公募REITs的準備工作。例如，9月28日晚，金風科技發布關于開展基礎設施公募REITs申報發行工作的公告稱，公司擬選取以全南天潤天排山新能源有限公司持有的全南天排山項目，以及崇義天潤龍歸風電有限公司持有的崇義龍歸項目和崇義天星項目為標的資產進行基礎設施公募REITs的申報發行工作。