有效盤活存量資產，促進資金脫虛向實——

基礎設施公募REITs平穩開局

首批9只基礎設施公募REITs(不動產投資信托基金)6月21日上市以來，交易價格呈現逐漸企穩的走勢。在近日舉辦的中國REITs論壇2021年會上，與會專家認為，首批9個試點項目的順利上市和平穩運行標志著我國公募REITs市場建設邁出關鍵一步。

基礎設施公募REITs的推出是深化金融供給側結構性改革，強化資本市場服務實體經濟能力，進一步創新投融資機制的一項重要舉措。“十四五”規劃綱要提出，要推動基礎設施REITs健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。

開好局、起好步之后，后續如何運營好、發展好公募REITs，對基金管理人和市場參與各方均帶來新的挑戰。

各方積極推動

REITs是不動產資產證券化的一種重要方式，可將不動產資產或權益轉化為流動性較強的標準化金融產品，在證券交易所交易。其大致模式是將高速公路、供水供電等基礎設施的大部分收益權分割成小份出售給普通投資者，既幫助基礎設施的持有方快速回籠資金，也讓投資者獲得投資收益。

“市場對首批REITs認可度較高，共募集資金314億元，項目涵蓋產業園區、高速公路、倉儲物流、污水處理等多種資產類型。募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域。”證監會副主席李超在中國REITs論壇2021年會上表示，產品上市以來總體運行平穩，各項指標正常，符合試點預期，取得了較好的開端。

首批9只公募REITs產品中，有5只在上海證券交易所上市，4只在深圳證券交易所上市，首批產品主要投向基礎設施補短板項目。據上交所總經理蔡建春介紹，上交所首批試點項目共融資170億元，目前市場運行平穩有序，“投資者參與積極理性，發行市盈率整體超過15倍，二級市場流動性維持在較為合理的區間，日均換手率在0.8%左右，整體高于境外成熟市場。價格發現功能較為有效，引導資源合理配置的作用正逐步發揮”。

基礎設施REITs是連接資本市場和實體經濟的一類重要產品，對實體經濟發展具有重大促進作用。國家發展改革委投資司副司長韓志峰表示，首批項目發行后，資本市場對實體企業的支持作用非常直觀地展現出來，“以首批上市的一個項目為例，該項目發行成功后，原始權益人的資產負債率下降了約5個百分點，相當于可以增加200億元左右的融資空間，對企業的長遠健康發展發揮了非常重要的支撐作用”。

由于基礎設施公募REITs整體上具有中等風險、中等收益的特征，也為廣大投資者提供了一個低門檻參與國家基礎設施建設、共享發展成果的投資工具。工銀理財有限責任公司副總裁魏泉紅認為，REITs有債的屬性，每年分紅；也有股的屬性，可以有一定的溢價，適合理財資金配置。從投資角度看，REITs底層資產是目前市場上最優質的基礎設施資產，具有穩定的投資價值。

發展極具潛力

今年7月份，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將試點范圍擴大到清潔能源、旅游、水利、保障性租賃住房等基礎設施領域。

業內專家認為，基礎設施REITs作為一種國際通行的盤活存量資產的金融工具，可以借助資本市場公開、透明機制，廣泛吸引各類社會資金參與。我國探索推出標準化、權益型的REITs產品，是投融資機制的一項重大創新探索，既有利于促進資金脫虛向實，支持國家重大戰略實施和基礎設施補短板領域建設；也有利于提升基礎設施的專業化管理水平和運營能力，提高資源配置效率，推動基礎設施高質量發展；更有利于擴大股權融資比重，降低資產負債率，防范實體經濟風險。

專家建議，應積極推動保障性租賃住房、清潔能源、新型基礎設施、市政基礎設施等領域中的REITs項目落地。“保障性租賃住房面臨融資難問題，不僅前期資金投入大、回報期長，由于缺乏投資退出渠道，政府和社會資本持續投資意愿和投資能力受到限制。在這種情況下，采用REITs工具實現投資良性循環，可促進租賃市場的機構化與專業化。”北京大學光華管理學院副院長張崢說。

中國建設銀行副行長張敏建議，從權益性投資的角度來看，保障性租賃住房的收益回報與其他類型的基礎設施資產相比較低，公募REITs通道的打開在金融方面提供了有力的支持，但還需要財稅政策的配套支持，降低供給端成本，提高投資端收益，實現市場化發行的商業邏輯。

發行公募REITs對清潔能源行業同樣具有重要意義。協鑫能源科技股份有限公司總裁費智認為，發行公募REITs可以提高企業資金流動性水平，降低有息負債和資產負債率，使企業良性發展。

相關短板待補

“推動公募REITs市場長期健康發展仍然任重道遠。”李超認為，需要進一步完善REITs的運營管理機制，提高信息披露透明度，根據業務特點探索符合發展實際的監管安排，形成監管合力，嚴肅查處各類可能的違法違規行為，切實保護投資者合法權益，推動市場長期健康發展。

“要強化制度建設，在審核注冊、發行成交、信息披露、治理機制等方面完善和形成系統性的基礎制度和配套規則。還應強化政策支持，進一步推動明確國有資產轉讓的相關政策，推動各類長線資金等機構投資者參與投資，推動出臺專項稅收支持政策等。”李超說，要繼續加強頂層設計，總結試點經驗，借鑒境外成熟市場經驗，研究推出專項立法，系統構建符合REITs特點的制度安排，夯實法制基礎。

蔡建春表示，要嚴格把好入口關，強化信息披露要求，壓實中介機構責任。上交所近期將發布公募REITs審核流程指引，促進審核陽光化，主動接受社會監督。推動項目常態化運行，積累實踐經驗，展現示范效應。

“要探索和完善治理機制，結合境外市場實踐和我國國情，加快完善內部治理機制。優化投資者結構，促進市場合理定價，推動擴大公募REITs群體，引入專項基金、社?；?、企業年金等多元化長期投資者，上交所將推動REITs產品納入融資融券標的，提升產品流動性，推動公募REITs指數等的開發。”蔡建春說。

業內專家認為，基礎設施公募REITs要實現高質量發展，還要在選好資產上下功夫，底層資產質量是成功發行REITs的關鍵。需要進一步加強項目儲備，嚴把項目質量關，推進優質項目參與試點。只有促進項目平穩運行，才能保障投資者和公共利益，推動產品健康發展、行穩致遠。