6月21日，首批9只公募REITs上市首日集體收漲，按照此前各家公布的場內外份額持有人結構統計，機構投資者占比普遍在90%以上，按照各基金首發上市價格及募集規模，對應當日各基金漲幅，首批上市REITs投資回報總體已達10.99億元，機構投資者成最大贏家，部分FOF基金當日賬面收益豐厚。

需指出的是，多只REITs現價超越詢價上限，較大漲幅的出現已經提前透支個別產品此前的年化收益水平，有業內分析指出，應需警惕REITs權益屬性下的“折價”風險。目前，首批9只基金均已引入做市商，將自6月21日起提供持續雙邊報價等服務。

N普洛斯成交額最大

6月21日，首批9只公募REITs上市交易，截至收盤全天總成交額達18.60億元，為當日所有上市基金交易成交額729.68億元的2.55%，成交額最大的是N普洛斯（508056，SH）3.05億元。

出于對創新投資工具和底層資產的認可，9只REITs早在基金路演階段就吸引眾多機構投資者圍觀，在首發上市之日見證了“開門紅”。

根據各家基金公司此前發布的產品上市公告，有關首批REITs基金的投資者結構中依然是機構參與者居多，包括券商、銀行、理財還有其他資管類產品。有基金公司人士向記者表示，除了原始權益人以外，機構投資者的比例不能低于70%。

按照各只REITs的首發上市價格及募集規模，9只REITs擬募集份額基礎價值總計在314.03億元，疊加各只基金場內交易價格的6月21日漲幅，募集份額價值已躍升至325.02億元，增值近11億元。

其中，蛇口產園（180101，SZ）募集份額總價值已升至23.85億元，較原先20.79億元增加3.06億元，系6月21日漲幅達14.72%所致。記者從此前參與蛇口產園戰略配售、網下配售及公眾認購等投資者中發現，截至6月11日，該基金場內前十名持有人均為機構投資者，除招商局蛇口工業區控股股份有限公司外，北京首鋼基金公司持有基金份額最多為9000萬份，按照首發2.31元/份及6月21日漲幅計算，賬面回報已高達3060萬元。

不僅如此，富國基金智享8號FOF集合資產管理計劃也獲得1800萬場外份額，自上市之日起12個月內限售。Wind數據顯示，該基金成立于今年5月11日，存續期1.5年，6月21日僅投向蛇口產園的賬面回報就在612萬元之上。

多只REITs超詢價上限

與蛇口產園的賺錢效應類似，其他REITs的持有人當中也不乏類似機構投資者，記者注意到，雖然此前均已公布詢價區間，但從6月21日市場行情來看，多只REITs收盤價已高于此前詢價區間的上限。

Wind統計顯示，廣州廣河（180201，SZ）此前詢價區間在12元至13元，6月21日收盤價格在13.108元；首鋼綠能（180801，SZ）此前在13元至14元詢價，6月21日收盤價定為14.711元；張江REITs（508000，SH）此前在3元價格區間內進行詢價，6月21日報收3.166元。

事實上，按照之前的詢價結果，其資產的價值已經有所提升。前述基金公司人士告訴記者，從本次REITs的底層資產來看，大多是國有資產背景。“REITs的另一項功能其實也是對相關資產公允價值發現并給予估值前景的過程，因此詢價過程是面向金融機構和散戶開展的。”在他看來，詢價的結果有可能已經比相關資產的備案價格要高出不少，因此，國有資產流失的風險尚且可控，但對于REITs的權益投資屬性而言，投資者應該理性看待。

據悉，6月21日部分REITs早在發行上市之前就對其預期年化收益率作出預測，但尚在5%左右，而部分產品首發上市日漲幅已明顯超越這一水平，因此，在不少業內人士看來，應需警惕REITs權益屬性下的“折價”風險，不排除有估值回歸的可能。

有投資界人士就表示，REITs投資的本質是創新金融工具下的另類資產上市，其良好的現金流運營體系和封閉式運作的基金管理模式應該成為投資者長期享有業績分紅的“抗通脹”工具，而非真將其作為股票性資產進行估值博弈。

目前，9家基金公司都已公布引入做市商，將自6月21日起提供持續雙邊報價等服務。前述基金公司人士表示，專業投資人對于REITs基礎資產質量、上市后可能出現的情況等專業判斷力很重要，也要有充足的風險防范意識。“此外，做市商機制的引入，能夠起到一定緩沖器的作用，使得二級價格不會脫離資產價值太遠，這也是REITs交易機制的一個亮點。”

來源：每經  記者 任飛