【公募REITs周一“開(kāi)賣”！要不要買？怎么買？比打新股還賺嗎？】周一(5月31日)，9只公募REITs開(kāi)始認(rèn)購(gòu)。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為公眾參與投資國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供了新的渠道。你是否準(zhǔn)備“第一個(gè)吃螃蟹”？作為個(gè)人投資者，應(yīng)如何參與公募REITs投資？小編已經(jīng)幫您做好了“功課”，一起來(lái)看看吧！
周一(5月31日)，9只公募REITs開(kāi)始認(rèn)購(gòu)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs為公眾參與投資國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供了新的渠道。你是否準(zhǔn)備“第一個(gè)吃螃蟹”？作為個(gè)人投資者，應(yīng)如何參與公募REITs投資？小編已經(jīng)幫您做好了“功課”，一起來(lái)看看吧！(交易入口>>>REITs認(rèn)購(gòu)指南)
在了解“認(rèn)購(gòu)攻略”前，請(qǐng)先要明確一件事：參與公募REITs投資還有一項(xiàng)重要前提，必須開(kāi)通相關(guān)權(quán)限。公眾投資者可通過(guò)場(chǎng)外直銷及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，也可通過(guò)券商進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)。而在相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后，投資者只能參與場(chǎng)內(nèi)交易。
如果投資者想?yún)⑴c公募REITs的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)、交易，需提前登錄券商App開(kāi)通場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)、交易權(quán)限。此外，投資者在開(kāi)通前需確認(rèn)自己的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)等級(jí)在C3以上，方可進(jìn)行開(kāi)通操作。
此外，還要提醒一點(diǎn)，雖然9只公募REITs的募集期在2至3天，但多家券商預(yù)計(jì)，5月31日正式對(duì)公眾投資者發(fā)售的部分，有很大可能將“一份難求”，因此募集期或提前結(jié)束。對(duì)那些有購(gòu)買意愿的投資者來(lái)說(shuō)，需提前做好準(zhǔn)備并盡早認(rèn)購(gòu)。
十問(wèn)十答，公募REITs認(rèn)購(gòu)全攻略：
Q1:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些？
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共9只，其中上交所獲批5只、深交所獲批4只。其底層項(xiàng)目來(lái)自多個(gè)領(lǐng)域，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、綠色環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品要素如下表所示，投資者可根據(jù)自身情況進(jìn)行認(rèn)購(gòu)：
Q2:認(rèn)購(gòu)方式有哪些？
投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購(gòu)的方式有三種，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認(rèn)購(gòu)。
作為公眾投資者，可通過(guò)場(chǎng)外直銷及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，也可通過(guò)券商走場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的渠道。投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)持有場(chǎng)內(nèi)證券賬戶；投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)持有場(chǎng)外基金賬戶。
基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后，投資者使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶認(rèn)購(gòu)的基金份額，可直接參與場(chǎng)內(nèi)交易；使用場(chǎng)外基金賬戶認(rèn)購(gòu)的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)后，才可參與場(chǎng)內(nèi)交易。
Q3:參與認(rèn)購(gòu)有門(mén)檻嗎？
投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資無(wú)準(zhǔn)入條件要求，但普通投資者在首次認(rèn)購(gòu)或買入基礎(chǔ)設(shè)施基金份額前，應(yīng)通過(guò)基金銷售機(jī)構(gòu)或證券公司等以紙質(zhì)或電子形式簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)，確認(rèn)了解基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品特征及主要風(fēng)險(xiǎn)。
此外，公眾投資者通過(guò)場(chǎng)內(nèi)及場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)，有不同的資金門(mén)檻要求。深交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)是以1000份為最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻，上交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)多數(shù)是以1000元為最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻。而每只公募REITs的場(chǎng)外最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認(rèn)購(gòu)時(shí)要仔細(xì)閱讀相關(guān)規(guī)定和公告信息。
Q4:如何開(kāi)通場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)權(quán)限？
參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的投資者，應(yīng)盡早在券商App開(kāi)通相關(guān)權(quán)限。
公募REITs基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)屬于R3中風(fēng)險(xiǎn)，投資者在開(kāi)通前需確認(rèn)自己的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)等級(jí)在C3以上，方可進(jìn)行開(kāi)通操作。
在大多數(shù)主流券商開(kāi)戶的投資者，可通過(guò)“券商App首頁(yè)-業(yè)務(wù)辦理-基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限”的路徑進(jìn)行權(quán)限開(kāi)通。對(duì)滬、深兩市證券賬戶均需開(kāi)通此項(xiàng)功能。因?yàn)楣糝EITs基金有在上交所發(fā)行的，也有在深交所發(fā)行的。
Q5:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)費(fèi)率是多少？
基金產(chǎn)品分別收取管理費(fèi)、托管費(fèi)、認(rèn)購(gòu)費(fèi)等費(fèi)用。不同產(chǎn)品、不同單筆認(rèn)購(gòu)金額的認(rèn)購(gòu)費(fèi)率不同，有設(shè)在0.6%的，有設(shè)在0.2%的，也有固定按筆算的。管理費(fèi)則采取“固定+浮動(dòng)”模式。此外，因采用封閉運(yùn)作的模式，無(wú)申購(gòu)費(fèi)及贖回費(fèi)。
Q6:公募REITs何時(shí)可以認(rèn)購(gòu)？
公募REITs將在5月31日啟動(dòng)公眾投資者認(rèn)購(gòu)。
根據(jù)基金發(fā)售公告，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園等5只公募REITs面向公眾投資者的募集時(shí)間只有5月31日-6月1日短短兩天；浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)等4只公募REITs面向公眾投資者的募集時(shí)間有3天，為5月31日至6月2日。
但此前機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)的情況異常火爆，平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)7倍，留給個(gè)人投資者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商預(yù)計(jì)，5月31日正式對(duì)公眾投資者發(fā)售的部分份額，屆時(shí)很有可能將出現(xiàn)“一份難求”的情況，因而募集期或提前結(jié)束。
Q7:公募REITs配售也需要“搖號(hào)”嗎？
在5月31日當(dāng)天，即公募REITs募集期首日，如果公眾投資者募集總規(guī)模達(dá)到或超過(guò)公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時(shí)公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。
這也就是說(shuō)，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億元，卻在募集期首日有100億元認(rèn)購(gòu)規(guī)模的話，則每名投資者均能買到其認(rèn)購(gòu)規(guī)模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購(gòu)采用的“搖號(hào)”制有顯著不同。
Q8:收益主要來(lái)自哪里？
公募REITs的收益包括以下兩部分：
1、高比例分紅。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品采取強(qiáng)制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，穩(wěn)定的分紅率類似債券的派息，表現(xiàn)出債性特點(diǎn)，但強(qiáng)制分紅并不等同于債券的固定利息回報(bào)。
2、交易差價(jià)。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采取封閉運(yùn)作，但后續(xù)會(huì)在交易所上市交易，投資者可在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)交易。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后的漲跌幅限制為10%。
Q9:公募REITs產(chǎn)品流動(dòng)性如何？有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)？
公募REITs產(chǎn)品將引入做市商來(lái)保障流動(dòng)性，基金份額還可通過(guò)質(zhì)押協(xié)議回購(gòu)、質(zhì)押式三方回購(gòu)等方式進(jìn)行交易，因此網(wǎng)下發(fā)售及向公眾投資者發(fā)售的份額將具備較高流動(dòng)性。
雖然REITs是一種比較穩(wěn)健的產(chǎn)品，但它依然是基金，只要是交易性產(chǎn)品，就有其“股性”的一面，就可能會(huì)受到供求關(guān)系、市場(chǎng)預(yù)期以及運(yùn)作項(xiàng)目收益等多重因素影響而產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)。
Q10:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有多大投資價(jià)值？
中金公司研究部認(rèn)為，考慮到資本市場(chǎng)對(duì)REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。建議投資者理性看待上市公募REITs的投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。
公眾投資者切不可懷有靠炒公募REITs“一夜暴富”的心態(tài)。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國(guó)際通行的配置資產(chǎn)，是典型的中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品。從國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品受市場(chǎng)因素影響出現(xiàn)收益大幅波動(dòng)的情況較少。對(duì)廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。
據(jù)了解，公募REITs產(chǎn)品上市初期，為維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)投資者合法權(quán)益，交易所將對(duì)REITs產(chǎn)品交易重點(diǎn)監(jiān)控，嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為。廣大投資者應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，秉持價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資理念，依法合規(guī)參與交易，共同維護(hù)公募REITs市場(chǎng)運(yùn)行的良好環(huán)境與生態(tài)。
（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）
