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  • 公募REITs徹底火了!募集314億 平均有效認(rèn)購超7倍!“一日售罄”無懸念

    2021-05-27 16:34:07

    【公募REITs徹底火了!募集314億 平均有效認(rèn)購超7倍!“一日售罄”無懸念】REITs產(chǎn)品發(fā)行成為近期資本市場重頭戲,也是基金歷史上較為罕見的采取了詢價環(huán)節(jié)。5月26日陸續(xù)披露的詢價結(jié)果公告,揭開了此次發(fā)行受機(jī)構(gòu)追捧程度。據(jù)記者發(fā)現(xiàn),目前首批9只產(chǎn)品對外公告完成網(wǎng)下投資者詢價,確認(rèn)最終認(rèn)購價格,對外正式發(fā)布基金發(fā)售公告,將于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售。

    REITs產(chǎn)品發(fā)行成為近期資本市場重頭戲,也是基金歷史上較為罕見的采取了詢價環(huán)節(jié)。5月26日陸續(xù)披露的詢價結(jié)果公告,揭開了此次發(fā)行受機(jī)構(gòu)追捧程度。

    據(jù)記者發(fā)現(xiàn),目前首批9只產(chǎn)品對外公告完成網(wǎng)下投資者詢價,確認(rèn)最終認(rèn)購價格,對外正式發(fā)布基金發(fā)售公告,將于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售。

    9只產(chǎn)品最終定價出爐

    合計募集規(guī)模達(dá)到314.03億

    相關(guān)公告顯示,張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能、首創(chuàng)水務(wù)、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園9只公募REITs最終認(rèn)購價格分別為2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。

    根據(jù)公告,公募REITs認(rèn)購價格不高于剔除不符合報價后網(wǎng)下投資者報價的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)的孰低值。

    9只產(chǎn)品的認(rèn)購價格位于各自詢價區(qū)間的30%至70%分位數(shù)之間,其中,普洛斯、浙江杭徽的認(rèn)購價格分別位于詢價區(qū)間的33.93%、36.26%,是目前公布認(rèn)購價格的公募REITs中,位于詢價區(qū)間分位數(shù)較低的兩只產(chǎn)品,鹽港REIT、東吳蘇園、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園4只公募REITs的認(rèn)購價格位于詢價區(qū)間分位數(shù)高于60%。

    根據(jù)最終確定的認(rèn)購價格及發(fā)售份數(shù),9只公募REITs合計募集金額為314.03億元,其中,由平安基金擔(dān)任管理人的廣州廣河REITs預(yù)計募集金額達(dá)到91.14億元,是目前已公布募集金額的公募REITs中最多的一只,普洛斯REITs預(yù)計募集金額也達(dá)到58.35億元

    全部產(chǎn)品超額認(rèn)購

    平均有效認(rèn)購倍數(shù)超7倍

    這一次發(fā)行最令市場關(guān)注的是機(jī)構(gòu)認(rèn)購火爆。從目前詢價結(jié)果來看,私募基金,商業(yè)銀行、保險、券商的資管機(jī)構(gòu)均有參與,已經(jīng)披露的9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)超比例認(rèn)購。數(shù)據(jù)顯示,張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首創(chuàng)水務(wù)、平安廣河、首鋼綠能這8只公募REITs最終網(wǎng)下有效報價認(rèn)購倍數(shù)分別為8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍,而目前最火爆的要數(shù)蛇口產(chǎn)園,整體認(rèn)購倍數(shù)為15.31倍(剔除無效報價后的所有網(wǎng)下投資者認(rèn)購倍數(shù))。

    事實(shí)上,此次公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購披露了2個認(rèn)購倍數(shù),以張江REIT為例,此次發(fā)售剔除無效報價后剩余報價擬認(rèn)購總量為157,450萬份,整體擬認(rèn)購倍數(shù)為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的 10.07倍。而剔除掉一些低價未入圍的投資者之后,張江REIT網(wǎng)下發(fā)售提交了有效報價的投資者數(shù)量為31家,管理的配售對象個數(shù)為55個,有效擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為138,430萬份,為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的8.85倍。

    據(jù)一位相關(guān)行業(yè)人士表示,此次REITs發(fā)行,從最開始產(chǎn)品發(fā)行前路演以及在近期發(fā)售過程來看,銀行理財子公司、私募基金、保險資管等機(jī)構(gòu)參與熱情非常高,主動前來咨詢的情況非常多。“投資者對于產(chǎn)品的認(rèn)可度還是比較高的,最終認(rèn)購價格和數(shù)量都超出預(yù)期,比預(yù)期中火爆。”

    私募、券商資管、公募專戶、保險積極參與

    這9只產(chǎn)品的發(fā)售公告揭開此次投資者的報價情況,市場各方的參與力度均不小,私募、券商資管、保險資管等都涌入其中。

    目前來看,參與REITs的配售對象類型主要有六類:機(jī)構(gòu)自營投資賬戶、保險資金證券投資賬戶、基金公司或者資管子公司的專戶產(chǎn)品、集合信托計劃、私募基金、證券公司集合資產(chǎn)管理計劃。也有少數(shù)的QFII投資賬戶參與,如鼎暉投資咨詢新加坡有限公司-南暉基金,就參與了博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項目。還有少數(shù)有證券公司集合資產(chǎn)管理計劃或者證券公司單一資產(chǎn)管理計劃參與。

    從參與數(shù)量來看,基本首批產(chǎn)品都有40次以上的報價,多的則超過100多次。這次參與最多的是博時招商蛇口的項目,有116次申報價格,可以看出此次REITs受到市場關(guān)注程度。

    此次比較受到關(guān)注的是私募參與力度較大。從發(fā)售公告披露來看,私募的積極性非常高,上海石峰資產(chǎn)管理有限公司旗下多只產(chǎn)品都參與此次多只REITs的發(fā)行詢價,以參與富國首創(chuàng)水務(wù)為例,就提出多次報價。此外,該公司還參與了平安廣州交投廣河高速公路、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流、浙商證券滬杭甬杭徽高速等產(chǎn)品。私募中還有上海保銀投資、杭州隧玖資管等多家機(jī)構(gòu)也有參與詢價。

    此外,券商資管的興趣也很濃厚,如東興證券、銀河證券等等都有參與。基金公司專戶產(chǎn)品也有較大力度參與。事實(shí)上,此前基金君就發(fā)現(xiàn)有有資管機(jī)構(gòu)已經(jīng)備案了基礎(chǔ)設(shè)施集合資產(chǎn)管理計劃,等待公募REITs發(fā)行的“發(fā)令槍”響第一時間參與。而這個產(chǎn)品的主要資金就是來自于銀行理財子公司,顯示出這類機(jī)構(gòu)的熱情。

    “一些機(jī)構(gòu)客戶希望參與投資公募REITs,但不知道買哪只合適,因此選擇投資集合資管計劃參與,通過專業(yè)投資機(jī)構(gòu)做公募REITs的大類資產(chǎn)配置,避免單個項目單獨(dú)盡調(diào)、單獨(dú)上會的繁瑣。”一位基金公司人士稱。

    還有基金公司人士表示,公募REITs上市IPO階段需要詢價,詢價前需要研究公募REITs的估值,只有在有效報價范圍之內(nèi)才能中標(biāo)。一套詢價系統(tǒng)的價格要兩三百萬,部分銀行理財子公司缺乏人手,也不想再單獨(dú)購買詢價系統(tǒng),因此會通過委外的形式參與公募REITs投資。

    博時基金表示,從詢價情況來看,首批公募REITS投資人的結(jié)構(gòu)是比較多元化的,包括券商自營,保險機(jī)構(gòu),公募基金,銀行理財子,私募基金等等。其中也有合格境外機(jī)構(gòu)投資者參與到蛇口產(chǎn)園的網(wǎng)下報價。

    創(chuàng)金合信也表示,后疫情時代,國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)維持著復(fù)蘇向好的大趨勢,REITs作為與大環(huán)境高度契合的一種全新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品,自然會受到資本市場的高度關(guān)注和追捧,因此此次網(wǎng)下認(rèn)購異常火爆也基本符合預(yù)期。

    “此次我們公司參與網(wǎng)下認(rèn)購,主要是基于我司部分客戶的專戶資管計劃的投資需求。因此,在選擇認(rèn)購標(biāo)的時,肯定是要充分圍繞客戶需要來確定。為此,我們針對9只產(chǎn)品的特點(diǎn)做了比較充分的分析,并根據(jù)客戶的資金體量、投資偏好,做出投資決定。”創(chuàng)金合信基金表示。

    此外,創(chuàng)金合信表示,REITs產(chǎn)品主要有幾方面特性:(1)風(fēng)險和收益介于股債之間;(2)產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品,展現(xiàn)出了不同的收益曲線特點(diǎn);(3)可以通過二級市場上市交易。這些特點(diǎn)很好地彌補(bǔ)了過往我國金融產(chǎn)品的一些短板,因此對于機(jī)構(gòu)投資者來說特別具有吸引力。在過去的溝通調(diào)研中,我們了解到諸多理財子公司、險資、券商、私募基金等都表達(dá)出對REITs產(chǎn)品強(qiáng)烈的興趣,這與當(dāng)前的認(rèn)購情況也是基本相符的。

    業(yè)內(nèi)人士表示,此次參與較多的明顯是私募機(jī)構(gòu)、券商資管等,可能有些保險機(jī)構(gòu)參與需要走流程較長,未來可能這類機(jī)構(gòu)也會布局力度較大。

    5月31日開啟公眾投資者認(rèn)購

    發(fā)售時間僅兩三天

    根據(jù)發(fā)售時間安排,在順利完成網(wǎng)下投資者認(rèn)購之后,首批公募REITs將在5月31日啟動公眾投資者認(rèn)購,從基金發(fā)售公告上看,張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園5只公募REITs面向公眾投資者的募集時間只有5月31日-6月1日短短兩天時間,浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)4只公募REITs面向公眾投資者則有3天募集時間,為5月31日至6月2日。

    不過經(jīng)過大比例戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下投資者認(rèn)購之后,首批公募REITs面向公眾投資者募集的份額均不多,例如浙江杭徽REITs的公眾初始發(fā)售份額為19277376份,僅占扣除初始戰(zhàn)略配售數(shù)量后發(fā)售份額的15.00%。其他公募REITs面向公眾投資者發(fā)售的份額也多數(shù)占扣除初始戰(zhàn)略配售數(shù)量后發(fā)售份額20%左右。

    根據(jù)認(rèn)購價格計算,9只公募REITs面向公眾投資者的初始發(fā)售金額合計大概在20億元左右,擬募集金額最多的廣州廣河REITs面向公眾投資者的銷售金額也不到5個億。

    若是公開發(fā)售火爆,不排除首批公募REITs出現(xiàn)末日比例配售的情形,而若是公眾發(fā)售部分認(rèn)購不足,可以回?fù)芙o網(wǎng)下投資者。

    公眾投資者可以通過場外直銷及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購,也可以通過券商走場內(nèi)認(rèn)購方式,而從投資門檻上看,上交所的場內(nèi)認(rèn)購多數(shù)是1000元為最低認(rèn)購門檻,深交所的場內(nèi)認(rèn)購是1000份為最低認(rèn)購門檻,而每只公募REITs場外的最低認(rèn)購門檻不太一樣,有最低100元的,也有最低1000元的,投資者在參與認(rèn)購時要看清楚相關(guān)規(guī)定。

    最后值得一提的是,公募REITs成立之后不再開放申購及贖回,只能通過二級市場買賣,屆時需要注意基金的折溢價風(fēng)險。

    (文章來源:中國基金報)

     

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